1 GESCHÄFTSBERICHT 2025 ZUKUNFT BRAUCHT
2 // Vorwort des Vorstands Der Rosenweg: Ein Quartier für Generationen Nachhaltig bauen: Verantwortung für kommende Generationen Orte die verbinden: Quartiersleben bei der GWG Ein Quartier wächst: Am Musikantenviertel Nähe, die bleibt: Vermietung mit Verantwortung Investieren mit Augenmaß: Die GWG bleibt verlässlich Was heute zählt, wirkt morgen: Der Klimapfad der GWG Vorausschauend handeln, Werte sichern: Verlässliche Pflege unseres Bestands Digital verbunden: Die GWG entwickelt ihre Services weiter Wissen, das bleibt: Wie die GWG Erfahrung in die Zukunft führt 25 Jahre Vorstandstätigkeit: Ralf Grobe blickt zurück Gemeinschaft leben: Die GWG im sozialen Miteinander Verantwortung, die ankommt: GWG als Partner der Stadtgesellschaft Kennzahlen 2025 Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2025 // Geschäftsbericht GWG Schwerte eG Bilanz zum 31.12.2025 Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2025 bis 31.12.2025 Anhang für das Geschäftsjahr 2025 Anlagenspiegel per 31.12.2025 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2025 // Geschäftsbericht GWG Schwerte GmbH Bilanz zum 31.12.2025 Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2025 bis 31.12.2025 Anhang für das Geschäftsjahr 2025 Anlagenspiegel per 31.12.2025 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2025 // Impressum 05 06 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 23 24 36 38 40 46 48 50 62 64 66 72 74 75
3 Zuhause beginnt dort, wo man sich gesehen fühlt.
4 Wer Verantwortung übernimmt, baut nicht nur Gebäude. Er baut Zukunft.
5 Das ist nicht nur der Titel dieses Geschäftsberichts. Es ist eine Überzeugung, aus der heraus wir täglich handeln: als Genossenschaft, als Vermieter, als Teil der Stadt Schwerte. 2025 war ein herausforderndes Jahr. Weltweite Krisen, steigende Lebenshaltungskosten, ein angespanntes Marktumfeld. Viele Menschen spüren, dass Verlässlichkeit keine Selbstverständlichkeit mehr ist. Für uns war das kein Grund zur Zurückhaltung, sondern ein Grund, noch klarer zu werden, wofür wir stehen. Wir stehen für gutes, bezahlbares Wohnen in Schwerte. Und wir investieren weiter, weil wir an diese Stadt und ihre Menschen glauben, auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen es nicht leicht machen. Am Rosenweg entsteht etwas, das weit über ein Bauprojekt hinausgeht: ein Quartier, das von Anfang an nachhaltig gedacht wurde. Energieeffizient, sozial orientiert, zukunftsfähig. Im Musikantenviertel konnten wir alle verfügbaren Grundstücke veräußern, ein deutliches Signal, dass der Wunsch nach echtem Zuhause in dieser Region lebendig ist. Ein weiterer Meilenstein war der Start unseres Klimapfades. Damit legen wir den strategischen Grundstein für den Weg in Richtung Klimaneutralität, verbunden mit einer langfristigen Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung, mit der wir unseren Bestand Schritt für Schritt weiterentwickeln. Dass wir hier bereits heute eine gute Ausgangslage haben, ist das Ergebnis konsequenter, vorausschauender Planung über viele Jahre. Verantwortung heißt für uns auch: nah dran bleiben. An unseren Mitgliedern, an unseren Mitarbeitenden, an den Menschen, die zu uns kommen, mit einem Anliegen, einer Idee oder dem Wunsch nach einem neuen Zuhause. Deshalb haben wir 2025 auch unsere digitalen Services weiterentwickelt und unsere internen Prozesse effizienter gestaltet, mit dem Ziel, Abläufe zu optimieren und die Servicequalität für unsere Mitglieder und Mieter weiter zu verbessern. Wir blicken nach vorn, mit Klarheit und mit dem Bewusstsein, dass nachhaltige Entwicklung drei Dimensionen braucht: ökologische Verantwortung, sozialen Zusammenhalt und wirtschaftliche Stabilität. Nur im Zusammenspiel dieser drei Bereiche entstehen Lösungen, die wirklich tragen. Zukunft braucht Verantwortung. Und wir übernehmen sie, heute wie morgen. Vorstände der GWG v. l. Lars Podchull, Ralf Grobe und Burkard Floegel ZUKUNFT BRAUCHT VERANTWORTUNG. // Vorwort Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
6 Der Rosenweg: Ein Quartier für Generationen 2025 hat die Entwicklung am Rosenweg entscheidend an Fahrt gewonnen. Der zweite Bauabschnitt läuft, der dritte befindet sich in Planung. Insgesamt werden hier 140 Wohnungen entstehen, darunter öffentlich geförderte Einheiten mit einer Bewilligungsmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter. „Der Bedarf ist enorm“, sagt Ralf Grobe. In Schwerte fallen in den kommenden Jahren viele Sozialmietwohnungen aus der Preisbindung. Wir bauen, weil wir wissen, dass diese Wohnungen gebraucht werden. Acht Jahre Planung, zähe Verhandlungen, komplexe Genehmigungsprozesse. Und dann, endlich, der Bagger. Was 2024 mit dem Spatenstich begann, hat 2025 bereits sichtbar Gestalt angenommen: So entsteht ein lebenswertes Quartier, das zeigen soll, wie Wohnen in Schwerte in Zukunft aussehen kann.
7 Lars Podchull blickt dabei bewusst über das laufende Jahr hinaus: „Wir beschäftigen uns bei jedem Bauabschnitt damit, wie Menschen in zwanzig oder vierzig Jahren wohnen wollen und was sie sich leisten können. Das beeinflusst jeden Grundriss, jeden Wohnungsmix, jede Entscheidung.“ Am Rosenweg bedeutet das konkret: mehr kleinere Wohnungen für Einzelpersonen und Paare, aber auch größere Einheiten für Familien. Ein Angebot, das verschiedene Lebensphasen abdeckt. Dass sich das Projekt trotz schwieriger Rahmenbedingungen wirtschaftlich trägt, ist kein Zufall. Die GWG hat frühzeitig geplant, Aufträge rechtzeitig vergeben und kann einen erheblichen Teil aus Eigenkapital finanzieren. „Wir müssen uns nicht am Kapitalmarkt bedienen wie viele andere“, erklärt Podchull. „Das gibt uns eine Handlungsfähigkeit, die in diesem Marktumfeld nicht selbstverständlich ist.“ Grobe sieht darin das Ergebnis jahrzehntelanger Disziplin: „Was wir heute investieren können, ist das Ergebnis von Entscheidungen, die wir vor 20 oder 30 Jahren getroffen haben. Damals haben wir auf Qualität gesetzt, auf nachhaltige Bauweise, auf langfristiges Denken. Das zahlt sich jetzt aus.“ Der Rosenweg ist das sichtbarste Beispiel dafür. Aber er ist mehr als ein Bauprojekt. Er ist ein Bekenntnis zu Schwerte, zu bezahlbarem Wohnraum und zur genossenschaftlichen Idee.
8 Verantwortung für kommende Generationen beginnt eben nicht morgen. Sie beginnt heute. Am Rosenweg wird das besonders deutlich. Im ersten Bauabschnitt setzt die GWG auf eine Biomasseheizung, im zweiten bewusst auf Luftwärmepumpen. „Wir wollen im tatsächlichen Betrieb sehen, wo die Heizkosten für unsere Mieterinnen und Mieter am niedrigsten sind“, erklärt Lars Podchull. Dieses Nebeneinander zweier Systeme ist Methode: lernen, vergleichen, besser werden. Ergänzt wird das durch Mieterstrommodelle, die gemeinsam mit lokalen Partnern entwickelt wurden, Photovoltaikanlagen, Zisternen zur Regenwassernutzung und großzügige Abstellmöglichkeiten für Fahrräder. Einzelne Maßnahmen, die zusammen ein Bild ergeben: ein Unternehmen, das Wohnen konsequent zu Ende denkt. Nachhaltig bauen: Verantwortung für kommende Generationen Nachhaltigkeit ist bei der GWG kein Trend. Sie ist eine Selbstverständlichkeit, die seit Jahrzehnten in jede Bauentscheidung einfließt, lange bevor sie zum politischen Schlagwort wurde. Ralf Grobe erinnert sich: „Wir haben schon vor 30 Jahren Regenwasserzisternen gebaut und Solaranlagen installiert, weil wir die Betriebskosten für unsere Mieter niedrig halten wollten. Das war keine Öko-Geste, sondern eine Investition, die sich bis heute auszahlt.“ Heute profitieren davon nicht nur die Mieterinnen und Mieter, sondern auch die Klimabilanz des gesamten Bestandes. Dass dieser Anspruch Früchte trägt, zeigen die ersten Ergebnisse des Klimapfades, den die GWG seit 2025 gemeinsam mit dem Dienstleister iwb Immobilienwirtschaftliche Beratung GmbH, Braunschweig, entwickelt. Das CO₂-Reduktionsziel für 2030 wurde bereits heute mehr als erreicht. „Das ist das Ergebnis von Entscheidungen, die wir Jahr für Jahr konsequent getroffen haben.“ sagt Podchull. Der Weg in Richtung Klimaneutralität bis 2045 wird damit nicht abgeschlossen, aber gut vorbereitet. Für die GWG bedeutet das: weniger nachrüsten müssen als viele andere, mehr gestalten können.
9 Ein Quartiersplatz, der Generationen zusammenbringt. Ein Spielplatz, der gepflegt wird. Wege, die auch mit Rollator oder Kinderwagen funktionieren. 30 Prozent des Bestandes sind barrierefrei, viele Wohnungen bis ins Dachgeschoss. Gemeinschaftsräume stehen Mieterinnen und Mietern für Feste, Treffen und gemeinsame Momente offen. Kleine Maßnahme, große Wirkung. Denn es sind oft die Details, die aus einem Ort ein Zuhause machen. Orte die verbinden: Quartiersleben bei der GWG Zwischen den Gebäuden passiert das Entscheidende. Es ist der Spielplatz, auf dem Kinder aufwachsen. Der Gemeinschaftsraum, in dem Nachbarn sich kennenlernen. Der Fahrradständer, der zeigt, dass jemand mitgedacht hat. Diese Orte entstehen nicht von selbst. Sie sind das Ergebnis bewusster Entscheidungen. „Die vielen langjährigen Mietverhältnisse zeigen uns, dass wir auf dem richtigen Weg sind“, sagt Ralf Grobe. „Menschen bleiben nicht wegen der Wohnung allein. Sie bleiben, weil sie sich in ihrer Nachbarschaft zu Hause fühlen.“ Wir bauen Gebäude, aber wir denken in Gemeinschaften. Das ist der Unterschied.“, sagt Lars Podchull
10 Das Projekt „Am Musikantenviertel“ hat 2025 einen entscheidenden Abschluss erlebt. Die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, hundertprozentige Tochtergesellschaft der Genossenschaft, hat alle verfügbaren Grundstücke auf dem rund 20.000 Quadratmeter großen Areal veräußert. „Die Geschwindigkeit der Vermarktung hat uns noch einmal deutlich gezeigt, wie groß der Bedarf an geeigneten Flächen ist“, sagt Ralf Grobe. Was besonders auffällt: Viele der neuen Eigentümer sind junge Familie mit Wurzeln in Schwerte. Menschen, die hier aufgewachsen sind, die Stadt kennen und lieben und nun den nächsten Lebensabschnitt genau hier beginnen wollen. „Wir haben vielen jungen Familien ein neues Zuhause ermöglicht, die gerne wieder in ihre alte Heimat zurückgekehrt sind“, sagt Lars Podchull. „Das zeigt, dass Schwerte als Wohnort eine echte Anziehungskraft hat.“ Ein Quartier wächst: Am Musikantenviertel 24 Grundstücke. Neun Monate. Vollständig vermarktet. Was sich trocken liest, ist in Wirklichkeit ein starkes Signal: Der Wunsch nach einem eigenen Zuhause in Schwerte ist größer als das Angebot. Dass das Projekt überhaupt möglich wurde, ist das Ergebnis langer Vorarbeit. Das Grundstück wurde vor Jahren als landwirtschaftliche Fläche erworben, entwickelt und erschlossen. Ein Prozess, der Geduld, strategisches Denken und die Bereitschaft erfordert, in Entwicklungen zu investieren, deren Früchte erst Jahre später sichtbar werden. Genau das ist die Stärke der GWG. Mit der vollständigen Vermarktung ist das Kapitel Musikantenviertel jedoch nicht geschlossen. Der Straßenausbau wird 2026 fertiggestellt. An anderer Stelle geht es weiter: Am Rosenweg sind im letzten Bauabschnitt Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern vorgesehen. Der Bedarf ist da. Und die GWG denkt bereits weiter.
11 Verantwortlich dafür ist seit Jahren Dennis Migotti, der die Vermietung bei der GWG mit viel Erfahrung und einem feinen Gespür für Menschen begleitet. Seit 2025 steht ihm dabei Merle Grätsch zur Seite. Zwei Ansprechpersonen, die gemeinsam dafür sorgen, dass Wohnungssuchende schnell, fair und transparent durch den Prozess begleitet werden. Vereinfacht hat diesen Prozess die konsequente Weiterentwicklung der Vermietungssoftware Wohnungshelden. Interessentinnen und Interessenten können sich ohne Papierunterlagen bewerben, Besichtigungstermine selbst buchen und jederzeit nachverfolgen, wo sie im Bewerbungsprozess stehen. Rund um die Uhr, unkompliziert und transparent. Das verkürzt Wiedervermietungszeiten, reduziert Leerstand und stellt sicher, dass alle Vorgänge revisionssicher dokumentiert sind. Nähe, die bleibt: Vermietung mit Verantwortung Rund 100 Wohnungen wurden im Jahr 2005 im Zuge von Mieterwechseln neu ver- geben. Damit verbunden sind Momente, die das Leben von Menschen verändern, sie neue Wurzeln schlagen lassen, neue Nachbarschaften entstehen lassen und Quartiere lebendig halten. Wer das persönliche Gespräch bevorzugt oder keinen digitalen Zugang hat, ist bei den beiden ebenso gut aufgehoben. // Wer ist bereits Mitglied bei der GWG? // Wer braucht diese Wohnung am dringlichsten? // Wer passt in die Hausgemeinschaft? Diese Fragen stellen Dennis Migotti und Merle Grätsch bei jeder Neuvermietung.
12 Investieren mit Augenmaß: Die GWG bleibt verlässlich 2025 war für die Wohnungswirtschaft kein einfaches Jahr. Steigende Baukosten, ein anhaltend hohes Zinsniveau und wachsende regulatorische Anforderungen haben viele Unternehmen zur Zurückhaltung bewogen. Die GWG hat gute Wege gefunden, damit umzugehen. Als Genossenschaft mit solider Eigenkapitalbasis verfügt sie über einen Spielraum, den viele andere nicht haben, und kann auch in einem schwierigen Marktumfeld gezielt investieren. „Die Rahmenbedingungen sind anspruchsvoller geworden. Deshalb müssen wir heute genauer hinschauen, abwägen und Entscheidungen sehr bewusst treffen.“ Lars Podchull, Vorstand GWG Schwerte Der Bestand ist dabei das Fundament. Die GWG denkt ihre Gebäude vom ersten Spatenstich bis zum Ende der Nutzungsdauer, alles wird langfristig begleitet und weiterentwickelt. Instandhaltung und Modernisierung sind deshalb keine Positionen, die verschoben werden, wenn es eng wird. Sie sind fester Bestandteil einer Strategie, die auf Werterhalt und Qualität ausgerichtet ist. Den strategischen Rahmen dafür hat die GWG 2025 mit der Entwicklung des Klimapfades geschärft. „Wir bauen nicht nur, wir begleiten unsere Gebäude über Jahrzehnte. Das ist der Unterschied“, sagt Ralf Grobe, Vorstand GWG Schwerte
13 Klimaneutralität bis 2045 ist gesetzlich verankert. Für Wohnungsgenossenschaften bedeutet das: Die Entwicklung einer belastbaren Klimastrategie ist keine Kür, sondern eine zentrale Zukunftsaufgabe. Gemeinsam mit dem Dienstleister iwb hat die GWG im Jahr 2025 damit begonnen, einen Klimapfad zu entwickeln, der die Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie bis 2045 strukturiert. Der Prozess begann mit umfangreichen Bestandsbegehungen und einer systematischen Clusterung der Gebäude. Daraus entstehen konkrete Maßnahmen: // Welche Bestände entwickeln wir wann? // Was lässt sich bündeln? // Wie investieren wir so, dass jeder Euro langfristig wirkt? Dass die GWG dabei schon heute eine außergewöhnlich gute Ausgangslage hat, zeigen die ersten Zwischenergebnisse. Das CO₂-Reduktionsziel für 2030 wurde bereits 2024 nicht nur erreicht, sondern übertroffen. Möglich wurde das durch die konsequente Umstellung auf nachhaltige Heizsysteme, umfangreiche Modernisierungen im Bestand und eine im Branchenvergleich hohe Neubauaktivität mit überdurchschnittlichen energetischen Standards. Was heute zählt, wirkt morgen: Der Klimapfad der GWG Für die Umsetzung setzt die GWG auf iwb, einen branchenerfahrenen Partner, der nach einheitlichen und methodisch fundierten Standards vorgeht. Das schafft verlässliche und vergleichbare Ergebnisse im Klimapfadprozess. Klimapfad in Zahlen: Minderung der CO2- Emissionen bis 2045 Ausgangspunkt 1990: 53 kg CO₂/ m²a Aktueller Stand 2024: 17 kg CO₂ / m²a Dies entspricht bereits einer Einsparung von 68% gegenüber 1990 Zielsetzung für das Jahr 2030: Minus 65% gegenüber dem Jahr 1990 Das Zwischenziel für 2030 wurde bereits 2024 mehr als erreicht.
Klusenweg 51a Märkische Str. 63–69 Schützenstr. 12 Fassadenreinigung an Teilflächen, Sockelanstrich erneuert, Giebelseiten gereinigt Sockelanstrich erneuert, Giebelseiten gereinigt Erneuerung von Balkonen: alte Holzkonstruktion durch Alu ersetzt Ostberger Str. 11 Treppenhaus- und Kelleranstriche, Fassadenreinigung Buschkampweg / Heinrich-Lübke-Str. Holzbalkone überarbeitet, Dachüberhänge und Metallkonstruktion gestrichen Objekt | GWG Schwerte eG Maßnahme Am Zimmermanns Wäldchen 1–22 BHKW erneuert, Holzfenster und Dachüberstände gestrichen Hermann-Löns-Weg / Am Lenningskamp / Sauerlandstr. BHKW erneuert, Gebäudeleittechnik erneuert Hanseweg 1 – 2 Treppenhaus- und Kelleranstriche, Fassadenreinigung Grafeneck 1 – 6 Fassadenreinigung an Teilflächen Erikastr. 2–12 / Heideweg 54–60 Treppenhaus- und Kelleranstriche Strangstr. 32 – 36 Grünstraße 71 – 73b Briefkästen und Metallkonstruktion gereinigt und gestrichen Objekt | GWG Schwerte GmbH Fassadenreinigung des gesamten Gebäudes Gute Instandhaltung ist das Ergebnis kontinuierlicher Planung, verlässlicher Handwerkspartner und eines klaren Ziels: Die Gebäude der GWG sollen nicht nur funktionieren, sondern ein gutes Zuhause sein und bleiben. Im Jahr 2025 hat die GWG an zahlreichen Standorten Maßnahmen umgesetzt, die genau dafür stehen. Vorausschauend handeln, Werte sichern: Verlässliche Pflege unseres Bestands Maßnahme 14
15 Die Anforderungen an modernes Wohnen und Verwalten verändern sich stetig. Daher ist Digitalisierung kein Projekt mit Anfang und Ende. Sie ist ein kontinuierlicher Prozess, den die GWG konsequent und mit klarem Ziel verfolgt: ein- fachere Abläufe, besserer Service, mehr Zeit für das Wesentliche. 2025 hat die GWG an mehreren Stellen spürbare Fortschritte erzielt: // Der Briefversand läuft nun vollständig über den E-Postmailer, professionell, automatisiert und zuverlässig. // Der Rechnungsprozess wurde digitalisiert und reicht heute vom Eingang bis zur Zahlung. // Mit der Umstellung auf Wodis-Yuneo wurde zudem eine moderne Plattform eingeführt, die die internen Abläufe langfristig trägt. Ein weiterer wichtiger Schritt war die Einführung eines Aktivitätenmanagements. Es bildet die Grundlage für ein künftiges Ticketsystem und sorgt schon heute dafür, dass alle Aufgaben, Termine und Vorgänge rund um die Mieterinnen und Mieter im Blick bleiben. Kein Anliegen geht verloren, jede Aufgabe hat einen klaren Status. Auch das GWG-Serviceportal „Meine GWG“ wurde weiterentwickelt und abgeschlossen. Die App bietet den Mitgliedern eine zentrale, digitale Anlaufstelle, um Anliegen zu klären, Informationen einzusehen und Services effizient zu nutzen. Aktuell ist das digitale Vertragsmanagement im Aufbau. Es erfasst künftig sämtliche Wartungsverträge u. a. mit Dienstleistern sowie Versicherungen und stellt sicher, dass wiederkehrende Leistungen, Fristen und Prüfrhythmen zuverlässig im Blick bleiben. Das schafft Transparenz und eine solide Grundlage für das interne Controlling. Digital verbunden: Die GWG entwickelt ihre Services weiter Meine App Store Google Play
16 Wissen, das bleibt: Wie die GWG Erfahrung in die Zukunft führt Eine Genossenschaft ist nur so stark wie die Menschen, die sie tragen. Das gilt für die Mitglieder genauso wie für die Mitarbeitenden. In einer Zeit, in der Fachkräftemangel und demografischer Wandel viele Unternehmen vor große Herausforderungen stellen, hat die GWG frühzeitig die richtigen Weichen gestellt. Nicht mit kurzfristigen Lösungen, sondern mit einem klaren Grundsatz: Wissen, das über Jahrzehnte gewachsen ist, verdient einen würdigen Übergang. Konkret bedeutet das: Neue Mitarbeitende werden nicht ins kalte Wasser geworfen, sondern in langen Parallelphasen begleitet. Im Rechnungswesen arbeiten Martina Reinhold und Carolin Wüstenfeld elf Monate gemeinsam, im Vorstandsreferat und der Leitung der Wohnungsverwaltung begleiten Birgit Theis und Nadine Stiens sich anderthalb Jahre. Was in anderen Unternehmen als kalkulatorischer Aufwand gesehen würde, ist bei der GWG eine Investition in Stabilität. Martina Reinhold, die die GWG noch aus der Zeit ohne Computer kennt, bringt es auf den Punkt: „Für mich ist der Übergang gut, weil das Wissen nicht verloren geht, ich gebe es weiter. Ich habe jemanden, mit dem ich die Themen ausführlich besprechen kann.“ Carolin Wüstenfeld, die die GWG bereits als Prüferin kannte, beschreibt es aus der anderen Perspektive: „Diese Zeit zusammen gibt mir die Sicherheit, Verantwortung wirklich zu übernehmen, nicht einfach nur eine Stelle zu besetzen.“ Stabilität im Miteinander ist kein Zufall. Sie entsteht dort, wo Erfahrung auf Offenheit trifft und wo neue Perspektiven willkommen sind. „Die Bereitschaft, Neues auszuprobieren, finde ich großartig“, sagt Nadine Stiens. Und Birgit Theis ergänzt, was das im Alltag bedeutet: „Man zieht an einem Strang und schaut gemeinsam, wie man die Dinge angehen und lösen kann.“ Die GWG ist ein Ort, an dem man ankommt, bleibt und weitergibt. Für Mitarbeitende gilt das genauso wie für Mieterinnen und Mieter. Geringe Fluktuation, langjährige Betriebszugehörigkeiten und eine bewusste Personalentwicklungsplanung sind ein Ausdruck von Verantwortung, auch im eigenen Team.
17 25 Jahre Vorstandstätigkeit: Ralf Grobe blickt zurück Es beginnt mit einem Baustellenschild. 1995, in Schwerte-Holzen. Ralf Grobe fährt fast täglich daran vorbei. Es wirbt für ein Neubauprojekt der GWG: 105 öffentlich geförderte Wohnungen „Am Zimmermanns Wäldchen“. Für Grobe ist es mehr als ein Schild. Es ist der Anfang einer Geschichte, die heute 30 Jahre umfasst, davon 25 als Vorstand. Zur GWG kam er nicht über eine Stellenausschreibung, sondern aus Überzeugung. Eine Initiativbewerbung, ein paar Gespräche, und schon bald koordiniert er die Vermietung ebenjener Wohnungen, an deren Baustelle er zuvor täglich vorbeifuhr. Was folgte, war eine Karriere, die geprägt ist von langfristigem Denken, Bodenhaftung und einer tiefen Verbundenheit mit den Menschen und der Stadt. Grobe hat Projekte begleitet, die bis heute das Stadtbild prägen. Und er hat früh auf Qualität und Nachhaltigkeit gesetzt, lange bevor es zum Standard wurde. Was ihn antreibt, bringt er selbst auf den Punkt: „Das Spannende an unserem Beruf ist, dass wir etwas Bleibendes schaffen. Etwas, das man sieht. Das Leben verändert.“ Für die Zukunft der GWG wünscht sich Ralf Grobe: weiterbauen, weiterentwickeln, weiterdenken. Und für sich selbst? Gesundheit und vor allem die Vorfreude auf neue Bauprojekte, mit frischer Energie und mit dem Wissen, dass noch viel Gestaltungsspielraum vor ihm liegt. Im Gespräch mit Ministerin Ina Scharrenbach
18 Seit über 20 Jahren ist Hedwig Pelka-Mahler ein Teil davon. Als Altentherapeutin leitet sie fünf Gymnastikgruppen in Wohnanlagen der GWG, wöchentlich, verlässlich und mit einer Herzlichkeit, die ansteckt. Rund 45 Minuten Bewegung, eine halbe Stunde Gedächtnistraining, gemeinsame Frühstücke danach. Was nach einem einfachen Programm klingt, hat für viele Teilnehmerinnen und Teilnehmer, die meisten Gemeinschaft leben: Die GWG im sozialen Miteinander Zusammenhalt entsteht nicht von selbst. Sie braucht Orte, Angebote und Menschen, die sie tragen. Die GWG schafft beides, im Quartier und darüber hinaus. Wohnen bedeutet mehr als vier Wände. Es bedeutet Nachbarschaft, Begegnung und das Gefühl, dazuzugehören. Die GWG gestaltet genau das, nicht nur durch ihre Gebäude, sondern durch das, was zwischen den Menschen entsteht. um die 80 Jahre alt, eine deutlich tiefere Bedeutung. Es ist Struktur, Gesellschaft und ein fester Anker im Alltag. „Wenn man einmal dabei ist, bleibt man dabei“, sagt Frau Pelka-Mahler. Und das spürt man. Auch im Großen wird sichtbar, wofür die GWG steht. Das Herbstfest ist längst ein fester Termin im Schwerter Kalender. Beim 6. Herbstfest am 11. Oktober 2025 kamen rund 800 Mitglieder, Mieterinnen und Mieter ins Elsebad, bei Herbstsonne, Live-Musik und einem bunten Programm für Groß und Klein. „Es ist fantastisch zu sehen, wie lebendig unser Miteinander ist“, sagte Lars Podchull.
19 Verantwortung, die ankommt: GWG als Partner der Stadtgesellschaft Das Herbstfest ist ein Geschenk an die Gemeinschaft. Dass es im Elsebad stattfinden kann, ist auch ein Verdienst der guten Partnerschaft zwischen GWG und Elsebad. Als Dankeschön für diese Zusammenarbeit überreichte die GWG einen Spendenscheck über 6.000 Euro, ein sichtbares Zeichen dafür, dass Verlässlichkeit keine Einbahn- straße ist. Dieses Miteinander steht beispielhaft für ein Engagement, das weit über den eigenen Wohnungsbestand hinausreicht. Als Namensgeber der GWG-Schwerte-Arena in Westhofen unterstützt die Genossenschaft Sportvereine und Gruppen mit einem modernen Ort für Training und Begegnung. Die jährliche Sportlerehrung der Stadt und der Ruhrstadtlauf werden ebenso gefördert wie zahlreiche weitere Vereine und Institutionen aus Sport und Kultur, durch Spenden, Anzeigen und direkte Unterstützung. HERBST Fest Verantwortung für die Stadtgesellschaft bedeutet für die GWG: präsent sein, wo Zusammenhalt entsteht. Und verlässlich bleiben, auch dort, wo es keine Schlagzeilen gibt.
20 Kennzahlen 2.652 Mitglieder Geschäftsanteile 3.007 Mitgliederentwicklung GWG Schwerte eG Leistungsindikatoren GWG Schwerte eG Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote von 57,0% zeigt: Die GWG eG steht auf einem finanziell soliden Fundament. Die Gesamtkapitalrentabilität von 2,1% belegt, wie effizient das eingesetzte Kapital zur Wertschöpfung genutzt wurde. Die Eigenkapitalrentabilität von 3,1% spiegelt die Ertragskraft unseres eingesetzten Eigenkapitals wider. Der Cashflow über 5.512 T€ verdeutlicht die finanzielle Leistungsfähigkeit und die Innenfinanzierungskraft der GWG eG. Die durchschnittliche Sollmiete von 6,65 €/m² zeigt unsere faire und stabile Mietpreisentwicklung. Unsere sehr niedrige Leerstandsquote von 0,7% steht für eine hohe Wohnraumnachfrage und starke Vermietungsleistung. Die Fluktuationsquote von 6,2% zeigt: Unsere Mieterinnen und Mieter bleiben der GWG eG treu. Geschäftsguthaben verbliebener Mitglieder in € 1.798.366,93
21 Leistungsindikatoren GWG Schwerte GmbH 13,76 € GWG Schwerte eG Instandhaltungsaufwand in € je m²-Wohnfläche 6,82 € GWG Schwerte GmbH Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote von 70,1% zeigt: Die GWG GmbH ist finanziell stark aufgestellt und verfügt über eine solide Eigenmittelausstattung. Die Gesamtkapitalrentabilität von 11,7% unterstreicht die hohe Effizienz bei der Nutzung des eingesetzten Kapitals. Die Eigenkapitalrentabilität von 16,3% verdeutlicht die Ertragskraft unseres Eigenkapitals im Geschäftsjahr. Der Cashflow über 1.776 T€ zeigt die finanzielle Stabilität und die Fähigkeit zur Selbstfinanzierung der GWG GmbH. Die durchschnittliche Sollmiete von 6,73 €/m² steht für eine marktgerechte und stabile Mietentwicklung. Unsere sehr niedrige Leerstandsquote von 1,8% belegt eine starke Vermietungsleistung und kontinuierlich hohe Nachfrage. Die Fluktuationsquote von 4,8% zeigt: Unsere Mieterinnen und Mieter fühlen sich langfristig zu Hause bei der GWG GmbH.
22 Vertrauen entsteht durch Transparenz. Stabilität durch gemeinsames Handeln.
23 Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2025 Der Aufsichtsrat und die von ihm gebildeten Ausschüsse haben im Geschäftsjahr 2025 ihre nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen Beratungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand und der Geschäftsführung ließ sich der Aufsichtsrat über alle wichtigen Angelegenheiten unterrichten. Wesentliche Beratungsthemen waren • die Baumaßnahme Rosenweg, Schwerte, • der Fortschritt der Verkaufsmaßnahme Grundstücke Am Musikantenviertel in Schwerte-Ergste, • die mittelfristige Planung weiterer Baumaßnahmen, • der Prüfungsbericht der gesetzlichen Prüfung 2024, • der Jahresabschluss 2024, • die Wirtschafts- und Finanzplanung 2025, • der Erwerb von Grundstücken und Immobilien, • der Risiko- und Chancenbericht 2024, • die Vermietungssituation, • die Instandhaltungsmaßnahmen und -planung, • der Digitalisierungsprozess, • die Änderungen von gesetzlichen Rahmenbedingungen, • die Personalentwicklung und • die allgemeine Geschäftsentwicklung. Der Vorstand der Genossenschaft und die Geschäftsführer der Tochtergesellschaft haben den Aufsichtsrat regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und bedeutsame Geschäftsvorfälle informiert und erbetene Auskünfte stets umfassend erteilt. Der Aufsichtsrat ist von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Notwendige Beschlüsse wurden nach entsprechenden Beratungen gefasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2025 und der Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2025 wurden eingehend beraten und geprüft. Den Erklärungen des Vorstandes im Geschäftsbericht wird zugestimmt und der Mitgliederversammlung die Genehmigung des Jahresabschlusses 2025 empfohlen. Wir danken den Herren des Vorstandes und den Geschäftsführern für die gute Zusammenarbeit sowie für die erfolgreiche Geschäftsführung und das erzielte Jahresergebnis. Unser Dank gilt auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GWG Schwerte eG und der GWG Schwerte GmbH. Schwerte, 19. Mai 2026 Der Aufsichtsrat Ludger Wilde, Vorsitzender
24 Geschäftsbericht 2025 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG
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26 Geschäfts- und Rahmenbedingungen Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft Gründung 13.10.1897 Eintragung Genossenschaftsregister 23.02.1900 Sitz des Unternehmens Rathausstr. 24 a 58239 Schwerte Tel. 02304 24032-0 Fax 02304 24032-32 kontakt@gwg-schwerte.de www.gwg-schwerte.de Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstr. 29 40211 Düsseldorf Organe der Genossenschaft Vorstand Ralf Grobe bestellt bis 31.12.2030 hauptamtlich Lars Podchull bestellt bis 31.12.2030 hauptamtlich Burkhard Floegel bestellt bis 04.10.2030 nebenamtlich Prokuristinnen Birgit Theis Martina Reinhold Aufsichtsrat Rudolf Pohl Polizeibeamter i. R. Vorsitzender (ausgeschieden am 31.12.2025) Ludger Wilde Dipl.-Ingenieur Vorsitzender (ab 01.01.2026) Stellv. Vorsitzender (bis 31.12.2025) Detlev Reinecke Dipl.-Bankbetriebswirt ADG Stellv. Vorsitzender (ab 01.01.2026) Marcus Droll Ind.-Kfm., FR Energiewirtschaft Günter Hosang DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann Dipl.-Ingenieur Dr. Michael Schult Dipl.-Ingenieur Der Aufsichtsrat hat einen Rechnungsprüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.
27 Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung 2025 fand am 11. Juni 2025 statt. Der Jahresabschluss 2024 und die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns wurden genehmigt, Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung erteilt. Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Dr. Michael Schult, Rainer Martin-Bullmann und Ludger Wilde wurden für weitere drei Jahre in ihren Ämtern bestätigt.
28 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes Die Wohnungsbauinvestitionen gingen im Jahr 2025 preisbereinigt um insgesamt 2,4 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Die hohen Baukosten wirkten sich weiterhin negativ auf die Investitionstätigkeit aus. Obwohl die Preisanstiege im Jahr 2025 nachließen, bleiben die Baupreise auf einem sehr hohen Niveau. Sie legten seit dem Jahr 2019 um ca. 48 % zu. Im Jahr 2025 dürften nach den letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 239.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Es wurden somit 11% mehr Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit hat sich der dramatische Abwärtstrend der Vorjahre umgekehrt. Im Jahr 2025 wurden letztendlich schätzungswiese 218.000 Wohnungen fertiggestellt. Für das Jahr 2026 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein weiterer Rückgang auf 200.000 neu errichtete Wohnungen zu erwarten. Dies entspricht einem weiteren Rückgang um 8 %. Erst 2027 wird eine Trendwende zu wieder steigenden Fertigstellungen erkennbar werden. Derzeit gestalten sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau weiter schwierig. Trotz der erfolgten Zinskorrektur trifft ein hohes Preisniveau bei den Bauleistungen auf eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der zukünftigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmen- bedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2025 bei den Genehmigungen im Wohnungsneubau nieder. Mit Blick auf Baupreisentwicklung, Verfügbarkeit von Baustoffen und Fachkräftemangel sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau nach wie vor sehr herausfordernd. Der Wohnungsmarkt in Schwerte ist seit vielen Jahren als angespannt zu bezeichnen, da die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt. Insbesondere für die Nachfragegruppen Familienhaushalte, ältere Haushalte sowie einkommensschwache Haus- halte wird zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt. Höhere Energiepreise, steigende Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste belasten immer mehr Haushalte. Es ist zu erwarten, dass die Fluktuation auf niedrigem Niveau verbleibt, da die Menschen die wirtschaft- liche Entwicklung abwarten und in ihrer angestammten Umgebung bleiben.
29 Geschäftsergebnis Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2025 mit einem Jahresüberschuss von 2.282,7 T€ (Vorjahr: 2.918,8 T€) ab. Nach Zuführung von 229,1 T€ in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 19.05.2026 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, einen Betrag vom 1.027,0 T€ im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 71,6 T€ an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 955,0 T€ den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Wohnungsbewirtschaftung Wohnungsbestand Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG ist Eigentümerin von 31.12.2025 31.12.2024 Wohnungen 1.556 1.556 Miet-Einfamilienhäuser 14 14 PKW-Stellplätze / Garagen 1.529 1.529 Gewerbe- & Gemeinschaftsräume 7 7 Sonstige Einheiten 6 6 Wohn-/Nutzfläche Die Wohn- und Nutzfläche beträgt am Bilanzstichtag 116.044 m². Durchschnittsmiete Die durchschnittliche monatliche Sollmiete beträgt 6,65 € je m² Wohn-/Nutzfläche. Vermietbarkeit Die gekündigten Wohnungen konnten in den meisten Fällen direkt im Anschluss vermietet werden. Im Jahr 2025 erreichten uns 760 neue Wohnungsanfragen. Demgegenüber stehen 98 Kündigungen. Die meisten Anfragen beziehen sich auf kleine und barrierefreie, sowie familiengerechte Wohnungen. Die Nachfrage übersteigt bei Weitem das Angebot. Am 31.12.2025 waren 11 Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote am 31.12.2025 beträgt 0,70 %. Aufgrund des modernisierten und gepflegten Wohnungsbestandes mit großzügigen Außen- und Freiflächen, ist die Wohnungsnachfrage bei der GWG sehr hoch.
30 Mietausfall (Sollmieten) Der leerstandsbedingte Mietausfall einschließlich Mietminderung und Mietverzichte betrug im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 116,6 T€ (Vorjahr: 88,5 T€), davon modernisierungs- und abrissbedingt 19,1 T€ (Vorjahr: 16,1 T€). Dies entspricht 1,26 % des Mietensolls (Vorjahr: 0,96 %). Die Erlösschmälerungen aus Umlagen betrugen 20,4 T€ (Vorjahr: 20,5 T€). Im Jahr 2025 gingen 98 (Vorjahr: 91) Wohnungskündigungen ein. Das entspricht einer Fluktuationsquote von 6,2 % (Vorjahr: 5,8 %). Betreuungstätigkeit Wohnungseigentumsverwaltung Am 31.12.2025 verwaltete die GWG Schwerte eG eine Eigentümergemeinschaft mit 13 Wohnungen, 4 gewerblichen Einheiten sowie 19 Garagen / PKWStellplätzen. In der im Geschäftsjahr 2025 stattgefundenen Eigentümerversammlung wurde der GWG Schwerte eG als Verwalterin einstimmig Entlastung für das vorangegangene Geschäftsjahr erteilt. Neubautätigkeit, Instandhaltung & Modernisierung Neubau Es wurden im Jahr 2025 keine Neubauprojekte fertiggestellt. Rosenweg – 1. Bauabschnitt Der im Jahr 2024 begonnene 1. Bauabschnitt des Neubauprojekts Rosenweg auf einer Fläche von 4.790 m² wurde fortgesetzt. Hier werden 56 Wohnungen mit 4.324 m² Wohnfläche, ein Gemeinschaftraum mit 132,56 m² sowie 65 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Fertigstellung ist für Mitte 2026 geplant. Aufgrund der öffentlichen Förderung wird die Anfangsmiete nach Fertigstellung 6,76 €/m² Wohnfläche monatlich betragen. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 18,5 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Rosenweg – 2. Bauabschnitt Im Jahr 2025 wurde mit dem 2. Bauabschnitt des Neubauprojektes Rosenweg auf einer Fläche von 3.102 m² begonnen. Hier werden 22 Wohnungen mit 1.622 m² Wohnfläche sowie 36 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Fertigstellung ist für Mitte 2027 geplant. Der 2. Bauabschnitt wird mit einer öffentlichen Förderung mit mittelbarer Belegung errichtet. Es werden hierfür Ersatzwohnungen aus dem Bestand zur Verfügung gestellt. Für diese Ersatzwohnungen gilt die Zweckbindung - Miet- und Belegungsbindung - 30 Jahre. Aufgrund dessen wird die Anfangsmiete für den 2. Bauabschnitt nach Fertigstellung 11,50 €/m² Wohnfläche monatlich betragen. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 7,4 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Rosenweg – 3. Bauabschnitt Für das Jahr 2026 ist der 3. Bauabschnitt des Neubauprojektes Rosenweg auf einer Fläche von 1.220 m² geplant. Hier werden 24 Wohnungen mit 1.276 m² Wohnfläche sowie 21 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Fertigstellung ist für Anfang 2028 geplant. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 6,9 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Instandhaltung Für die Instandhaltung des genossenschaftseigenen Hausbestandes wurden im Geschäftsjahr 1.596,4 T€ aufgewendet. Modernisierung Im Jahre 2025 wurden keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unbebaute Grundstücke Am Bilanzstichtag verfügt die GWG Schwerte eG über einen unbebauten Grundstücksbestand von 36.168 m². Dieser ist im Anlagevermögen ausgewiesen.
31 Betriebliche Organisation der GWG-Unternehmensgruppe Anzahl der Mitarbeiter einschließlich der Vorstandsmitglieder am 31.12.2025 (31.12.2024) 2025 2024 Hauptamtliche Vorstandsmitglieder / Geschäftsführer 2 2 Nebenamtliche Vorstandsmitglieder / Geschäftsführer 1 1 Rechnungswesen 2 2 Wohnungsverwaltung 12 11 Gesamt 68 62 Hauswarte / Reinigungskräfte (geringfügig beschäftigt) 43 38 Auszubildende 1 1 Regiebetrieb (Handwerker) 7 7
32 Bilanzielle Eigenkapitalquote Eigenkapital lt. Bilanz Bilanzsumme 31.12. 57,0 % Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern und Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme 31.12. 2,1 % 58,7 € 2,7 % 57,7 % 2,3 % Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern Eigenkapital 3,1 % 4,1 % 3,2 % Cashflow Jahresüberschuss zzgl. Abschreibungen und Veränderungen der lang- und mittelfristigen Rückstellungen 5.512 T € 6.083 T € 5.515 T € Kennzahl Definition 2025 2024 2023 Investition Sachanlagen siehe Anlagenspiegel (Anhang) Finanzielle Leistungsindikatoren Für die Analyse des Jahresabschlusses wurden folgende wesentliche Kennzahlen definiert: Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen / Monat / m²-Wohnfläche Sollmiete des Jahres Wohn-/Nutzfläche zum 31.12. 6,65 € 6,58 € 6,31 € Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden Wohnungen Anzahl der Wohneinheiten 0,7 % 0,8 % 0,4 % Fluktuationsquote Anzahl der Mieterwechsel Anzahl der Wohneinheiten 6,2 % 5,8 % 5,1 % Darstellung der Lage Vermögens- und Finanzlage Anlagevermögen 107.715,2 T€ Bilanz 2025 Eigenkapital 74.109,6 T€ Umlaufvermögen 22.172,3 T€ Rückstellungen 1.742,9 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 10,8 T€ Verbindlichkeiten 53.400,3 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 645,5 T€ Bilanzsumme 129.898,3 T€ Bilanzsumme 129.898,3 T€ Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 7.587 T€ (= 6,2 %) erhöht. Die Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2025 nach Fristigkeiten ergibt eine Überdeckung der langfristigen Eigen- und Fremdmittel in Höhe von 14.958 T€ (Vorjahr: Überdeckung von 12.475 T€) über die lang- und mittelfristigen Vermögenswerte. Analog ergibt sich im kurzfristigen Bereich eine Überdeckung der kurzfristigen Vermögenswerte über die kurzfristigen Verbindlichkeiten.
33 Ertragslage Die Aufgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Ertragslage der Genossenschaft im Vergleich zum Vorjahr: Umsatzerlöse Bestandsveränderungen 13.604 -29 13.271 227 2025 (in T€) 2024 (in T€) Gesamtleistung Andere betriebliche Erträge 13.575 195 13.498 145 Betriebsleistung 13.770 13.643 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Personalaufwand Abschreibungen Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Gewinnunabhängige Steuern - 6.783 - 498 - 3.300 - 447 - 328 - 368 - 6.203 - 462 - 3.294 - 331 - 363 - 497 Aufwendungen für die Betriebsleistung - 11.724 - 11.150 Betriebsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis 2.046 219 24 2.493 298 132 Ergebnis vor Ertragssteuern Ertragssteuern 2.289 - 6 2.923 - 4 Jahresüberschuss 2.283 2.919
34 Risikobericht Der Vorstand hat seit vielen Jahren aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ein Risikomanagementsystem eingeführt. Durch ein standardisiertes System der Berichterstattung sind wir in der Lage, frühzeitig Risiken zu erkennen, die sich negativ auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens auswirken können. Hiermit sind auch Entscheidungshilfen für geschäftspolitische Maßnahmen gegeben, sodass wir rasch auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren können. Risiken der künftigen Entwicklung Die weiterhin hohen Baupreise und das hohe Zinsniveau für Baufinanzierungen führen nicht zu einer deutlichen Verminderung der prognostizierten Ertragssituation. Die angespannte Wohnungsmarktlage und die geringere Kaufkraft der Mieterinnen und Mieter führen eher zu einer geringeren Fluktuation. Das Risiko von erhöhten Mietausfällen aus gekündigten Wohnungen wird daher als gering bewertet. Aufgrund der vorgenannten Situation sind bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht erkennbar. Chancen der zukünftigen Entwicklung Aufgrund der hohen Qualität des Wohnungsbestandes, insbesondere hinsichtlich Wohnumfeld, Barrierefreiheit bzw. Barrierearmut, energetischer Standard, Architektur, Ausstattung und Wohnungszuschnitt, besteht eine weiterhin hohe Nachfrage, die wir nicht annähernd decken können. Neben dem insgesamt angespannten Wohnungsmarkt trägt damit die Qualität unseres Bestandes zur großen Nachfrage bei. Damit zahlt sich unsere Philosophie aus, ganze Wohnquartiere und nicht einzelne Wohnungen zu entwickeln (bzw. zu modernisieren). Vermietungsprobleme sind daher nicht vorhanden und auch mittelfristig nicht zu erwarten. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Finanzinstrumente Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend überwacht. Derivate Finanzierungsinstrumente werden gegenwärtig nicht eingesetzt.
35 Prognosebericht Für die Instandhaltung unseres Hausbesitzes planen wir im Geschäftsjahr 2026 Investitionen in Höhe von 1,5 Mio. €. Für das Neubauprojekt Rosenweg, 1. Bauabschnitt, sind insgesamt 18,5 Mio. € eingeplant, für den 2. Bauabschnitt insgesamt 7,4 Mio. €. Weitere 6,9 Mio. € sind für den 3. Bauabschnitt geplant. Ein wesentliches Ziel für die kommenden Jahre ist die Erreichung der Klimaneutralität bis 2045. Damit verbunden ist die Entwicklung einer Klimastrategie auf Grundlage der CO2-Bilanz unseres Gebäudebestandes und die Entwicklung eines sog. Klimapfades. Das nach wie vor hohe Preisniveau im Bausektor und bei den Verbraucherpreisen belastet die Geschäftsentwicklung auch für die Zukunft. Hierbei ist heute noch nicht absehbar, über welchen Zeitraum sich die Entwicklung hinziehen wird. Aber auch das Jahr 2025 hat wieder gezeigt, dass die Auswirkungen für die GWG nicht zu wesentlichen wirtschaftlichen Belastungen geführt haben und auch für die Zukunft keine wesentlichen Ertragsausfälle gesehen werden. Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht. Der Vorstand wird weiter der jeweils aktuellen Situation angemessen, die erforderlichen Maßnahmen ergreifen und bereits getroffene Maßnahmen anpassen. Für das Geschäftsjahr 2026 wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 3.088,4 T€ erwartet. Der Vorstand dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank gilt allen Mieterinnen und Mietern, die Haus, Wohnung und das Wohnumfeld wie ihr Eigentum betrachten und dieses hegen und pflegen. Schwerte, 19.05.2026 Der Vorstand Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
36 Bilanz zum 31. Dezember 2025 Aktiva A. Anlagevermögen I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Technische Anlagen und Maschinen 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 6. Anlagen im Bau 7. Bauvorbereitungskosten 8. Geleistete Anzahlungen 88.635.336,60 239.161,63 1.424.121,27 262.313,00 26.621,45 11.228.357,86 884.817,54 892,01 91.885.024,60 239.161,63 1.700.104,91 40.356,00 30.087,74 3.837.366,05 1.175.275,89 633,38 Werte in Euro 2025 2024 102.701.621,36 II. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Sonstige Ausleihungen 4. Andere Finanzanlagen 5.000.000,00 3.500,00 2.139,00 8.000,00 5.000.000,00 3.500,00 4.451,00 8.000,00 5.013.639,00 Anlagevermögen insgesamt 103.923.961,20 107.715.260,36 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel 1. Guthaben bei Kreditinstituten 4.136.134,05 109.300,95 63.407,02 348.369,81 4.165.435,99 87.602,02 50.512,73 302.329,02 13.770.103,77 4.245.435,00 411.776,83 17.515.077,10 Umlaufvermögen insgesamt 18.375.983,53 22.172.288,93 C. Rechnungsabgrenzposten I. Andere Rechnungsabgrenzposten 10.602,90 10.795,56 Bilanzsumme 122.310.547,63 129.898.344,85
37 Bilanz zum 31. Dezember 2025 Passiva A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. aus gekündigten Geschäftsanteilen 3. der verbleibenden Mitglieder Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 5.833,07 € (Vorjahr: 7.870,55 €) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 229.085,80 € (Vorjahr: 292.422,40 €) 2. Andere Ergebnisrücklagen davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 1.027.000,00 € (Vorjahr: 1.313.000,00 €) davon aus Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt: 1.241.000,00 € (Vorjahr: 935.000,00 €) III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss 2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 69.000,00 0,00 1.798.366,93 _______________ 7.742.681,46 63.473.000,00 2.282.662,98 -1.256.085,80 70.355,40 3.000,00 1.787.329,45 _______________ 7.513.595,66 61.205.000,00 2.918.794,34 -1.605.422,40 Werte in Euro 2025 2024 1.867.366,93 71.215.681,46 1.026.577,18 Eigenkapital insgesamt 71.892.652,45 74.109.625,57 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 2. Sonstige Rückstellungen 1.692.401,00 50.449,37 1.725.538,00 46.684,57 1.742.850,37 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) Verbindlichkeiten aus Vermietung b) Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 6.750,10 € (Vorjahr: 8.421,10 €) 44.058.454,67 2.375.741,46 5.038.398,74 56.116,49 1.144.767,60 681.559,16 45.282,41 39.362.405,92 2.900.975,97 4.926.603,90 59.996,74 576.914,56 86.699,88 48.922,50 53.400.320,53 D. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Passive Rechnungsabgrenzungsposten 683.153,14 645.548,38 Bilanzsumme 122.310.547,63 129.898.344,85
38 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 1. Umsatzerlöse a) aus Bewirtschaftungstätigkeit b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung davon für Altersversorgung: 33.796,02 € (Vorjahr: 413,65 €) 6. Abschreibungen auf Sachanlagen 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 8 . Erträge aus Beteiligungen 9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen: 1.500,00 € (Vorjahr: 1.500,00 €) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon Zinsanteil Zuführung Pensionsrückstellung: 31.909,00 € (Vorjahr: 32.202,00 €) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 13. Ergebnis nach Steuern 14. Sonstige Steuern 15. Jahresüberschuss 16. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 17. Bilanzgewinn 13.573.502,94 1.643,72 27.308,31 5.611.853,90 1.170.548,39 388.008,40 110.234,77 473,00 320,00 278.576,19 13.245.613,81 1.395,36 24.050,26 227.135,34 281.464,49 5.191.205,84 1.012.399,05 384.229,26 78.090,83 3.293.781,66 335.787,47 473,00 340,00 347.808,41 412.854,13 4.431,05 3.415.501,38 496.707,04 2.918.794,34 -1.605.422,40 1.313.371,94 Werte in Euro 2025 2024 13.602.454,97 -29.301,94 225.697,23 6.782.402,29 498.243,17 3.299.736,88 452.806,88 279.369,19 387.946,45 6.488,54 2.650.595,24 367.932,26 2.282.662,98 -1.256.085,80 1.026.577,18
39 Was zählt, lässt sich nicht immer in Zahlen fassen. Hinter jedem guten Ergebnis steckt ein Ort, an dem Menschen gerne leben.
40 Sachanlagen Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Von der Aktivierung eigener Verwaltungskosten sowie von Fremdkapitalzinsen gem. § 255 HGB wurde, wie in den Vorjahren, abgesehen. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Wohngebäuden grundsätzlich auf der Basis einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ermittelt. Abschreibungen auf nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer verteilt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Garagenobjekte wurde mit 20 Jahren festgelegt. Die technischen Anlagen (Blockheizkraftwerke, Photovoltaikanlagen und Wallboxen) werden über eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10 Jahren, 20 Jahren bzw. 6 Jahren abgeschrieben. Die im Geschäftsjahr angeschafften Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden entsprechend der Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten unter 800,00 € netto wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Anhang für das Geschäftsjahr 2025 1. Allgemeine Angaben Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG hat Ihren Sitz in Schwerte, Rathausstr. 24a und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Hagen, GnR 235. Der vorliegende Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2025 wurde gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft ist eine kleine Genossenschaft i. S. d. § 267 HGB i. V. mit § 336 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlust- rechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Die Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuell gültigen Fassung wurde beachtet. Die Posten wurden über die JAbschlWUV hinaus nach § 265 Abs. 5 und 6, § 268 Abs. 1 bzw. § 337 Abs. 1 bis 3 HGB erweitert bzw. angepasst. Von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurde nicht abgewichen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Abwertungen waren nicht erforderlich. Die Wertansätze der Sonstigen Ausleihungen entsprechen den Rückzahlungsbeträgen. Es handelt sich um ein Arbeitgeberdarlehen. Anteile an verbundenen Unternehmen (hier: GmbH-Tochtergesellschaft, Gründung 1991) wurden zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Die anderen Vorräte betreffen Heiz- und Reparaturmaterialien. Die Heizmaterialien (Heizöl und Holzpellets) sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet, die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten bewertet. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen waren keine Abschreibungen und Bewertungsabschläge erforderlich. Flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt. 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen
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