Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH 2023 Geschäftsberichte
3 Vorwort des Vorstandes Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel Im Geschäftsjahr 2023 haben die weltweiten Ereignisse auch bei uns in Schwerte Auswirkungen gezeigt. Die Veränderungen im Energiebereich, der Krieg in der Ukraine, die Auswirkungen der Pandemie und vieles mehr - das brachte auch für die GWG-Mitglieder Veränderungen. Steigende Preise für Lebensmittel, Energie und vieles andere waren die Folge. In dieser schwierigen Lage bewährte sich die Genossenschaft, wie schon so oft in unserer über 125-jährigen Geschichte. In den Nachrichten wird täglich über fehlende bezahlbare Wohnungen berichtet. Zu teure Baukosten, hohe Darlehenszinsen und eine lähmende Bürokratie ließen 2023 viele Projekte in der Bundesrepublik scheitern Wir sehen das Wohnungsproblem bereits seit vielen Jahren und können trotz der schwierigen Lage im Bausektor jetzt – nach langer Planungs- und Genehmigungsphase – mit dem Bau von rund 140 GWG Wohnungen am Rosenweg beginnen. Im ersten Bauabschnitt entstehen 56 öffentlich geförderte Wohnungen. Die Bewilligungsmiete wird bei 6,50 Euro/Quadratmeter liegen, dabei wird an nichts gespart, der hohe GWG-Baustandard wird auch hier ohne Abstriche umgesetzt. In Schwerte sind Baugrundstücke knapp, auch für Einfamilienhäuser. Die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbh kann aber jetzt Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in SchwerteErgste anbieten. Wir bewegen etwas in unserer Stadt – und das auch in nicht einfachen Zeiten. Aber, war das nicht schon immer so? Denken wir 60 Jahre zurück, an die Zeit einer großen Wohnungsnot. Als es darum ging in kürzester Zeit Wohnraum zu schaffen, war die Genossenschaft zur Stelle und ein verlässlicher Partner für die Stadt. Die Zeiten haben sich geändert, aber Wohnen ist früher wie heute ein Grundbedürfnis der Menschen. Die GWG kann stets aus einer starken Position heraus planen und handeln. Wie auch diese Geschäftsberichte zeigen stehen Genossenschaft und Tochterunternehmen auf einem sehr soliden finanziellem Fundament. Wir sind mit unserer Region verbunden und sind auch ein Wirtschaftsfaktor, was gerade jetzt vom heimischen Baugewerbe anerkannt wird. Bei der GWG gehen Fortschritt und Tradition Hand in Hand. Wir beschreiten viele neue Wege um Wohnen und Umwelt in Einklang zu bringen und unsere Mieter von hohen Nebenkosten zu entlasten. Die neueste Technik ist in unseren Neubauten zu finden – etwas altmodisch sind wir, wenn es um die Solidität der GWG geht. Das ist unser Rezept für über 125 Jahre erfolgreiches genossenschaftliches Handeln und das bleibt auch in Zukunft so.
4 Der Aufsichtsrat und die von ihm gebildeten Ausschüsse haben im Geschäftsjahr 2023 ihre nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen Beratungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand und der Geschäftsführung ließ sich der Aufsichtsrat über alle wichtigen Angelegenheiten unterrichten, insbesondere über den Bebauungsplan Nr. 188 Rosenweg, Schwerte, die Planung für das Grundstück Am Musikantenviertel in Schwerte-Ergste, den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, den Risiko- und Chancenbericht 2022 den Jahresabschluss 2022 die Wirtschafts- und Finanzplanung, die Vermietungssituation, die Änderungen von gesetzlichen Rahmenbedingungen die Personalentwicklung die allgemeine Geschäftsentwicklung Der Vorstand der Genossenschaft und die Geschäftsführer der Tochtergesellschaft haben den Aufsichtsrat regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und bedeutsame Geschäftsvorfälle informiert und erbetene Auskünfte stets umfassend erteilt. Der Aufsichtsrat ist von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Notwendige Beschlüsse wurden nach entsprechenden Beratungen gefasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2023 und der Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2023 wurden eingehend beraten und geprüft. Den Erklärungen des Vorstandes im Geschäftsbericht wird zugestimmt und der Mitgliederversammlung die Genehmigung des Jahresabschlusses 2023 empfohlen. Wir danken den Herren des Vorstandes und den Geschäftsführern für die gute Zusammenarbeit sowie für die erfolgreiche Geschäftsführung und das erzielte Jahresergebnis. Unser Dank gilt auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GWG Schwerte eG und der GWG Schwerte GmbH. Schwerte, im Mai 2024 Der Aufsichtsrat Rudolf Pohl, Vorsitzender Bericht des Aufsichtsrates
Der GWG-Aufsichtsrat Rudolf Pohl (Vorsitzender) Marcus Droll Günter Hosang Rainer Martin-Bullmann Dr. Michael Schult Detlev Reinecke Ludger Wilde Stellv. Vorsitzender
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7 Geschäftsbericht 2023 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG
8 Inhalt Geschäfts- und Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Mitgliederversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Geschäftsergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Wohnungsbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Wohnungsbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Wohn- und Nutzflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Durchschnittsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Vermietbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Mietausfall (Sollmieten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Betreuungstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Wohnungseigentumsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Unbebaute Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Neubautätigkeit, Instandhaltung und Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Neubau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Instandhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Betriebliche Organisation der GWG-Unternehmensgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Finanzielle Leistungsindikatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Darstellung der Lage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Vermögens- und Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Ertragslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Risiken der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Chancen der künftigen Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Finanzinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Prognosebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Bilanz Aktiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Bilanz Passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Allgemeine Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Angaben zur Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Angaben zu Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Sonstige Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Anlagenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Verbindlichkeitenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses . . . . . . 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10 Geschäftsbericht Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft Gründung: 13.10.1897 Eintragung ins Genossenschaftsregister: 23.02.1900 Sitz des Unternehmens Rathausstraße 24 a, 58239 Schwerte Telefon (02304) 24032-0 Telefax (02304) 24032-32 kontakt@gwg-schwerte.de www.gwg-schwerte.de Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf Organe der Genossenschaft Vorstand: Ralf Grobe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hauptamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Lars Podchull . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hauptamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Burkhard Floegel . . . . . . . . . . . . . . . nebenamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Prokuristinnen: Birgit Theis Martina Reinhold Aufsichtsrat: Rudolf Pohl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Polizeibeamter i. R. (Vorsitzender) Ludger Wilde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Ingenieur (Stellvertretender Vorsitzender) Marcus Droll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Industriekaufmann/Fachrichtg. Energiewirtschaft Günter Hosang . . . . . . . . . . . . . . . . . . DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann . . . . . . . . Diplom-Ingenieur Detlev Reinecke . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Bankbetriebswirt ADG Dr. Michael Schult . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Ingenieur Der Aufsichtsrat hat einen Rechnungsprüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
11 Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung 2023 fand am 20. Juni 2023 statt. Der Jahresabschluss 2022 und die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns wurden genehmigt, Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung erteilt. Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Günter Hosang und Rudolf Pohl wurden für weitere drei Jahre in ihren Ämtern bestätigt.
12 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 Prozent. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte. Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 Prozent). Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 Prozent auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000er Marke liegen. Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell weitere Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen. Die jüngst in der Bereinigungssitzung zum Bundeshaushalt 2024 beschlossene Bereitstellung von einer Milliarde Euro für ein neues Förderprogramm für den Neubau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung. Mit Blick auf Baupreisentwicklung, Verfügbarkeit von Baustoffen und Fachkräftemangel sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sehr herausfordernd. Der Wohnungsmarkt in Schwerte ist seit vielen Jahren als angespannt zu bezeichnen, da die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt. Insbesondere für die Nachfragegruppen Familienhaushalte, ältere Haushalte sowie einkommensschwache Haushalte wird zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt. Höhere Energiepreise, steigende Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste belasten immer mehr Haushalte. Es ist zu erwarten, dass die Fluktuation auf niedrigem Niveau verbleibt, da die Menschen die wirtschaftliche Entwicklung abwarten und in ihrer angestammten Umgebung bleiben.
13 Wohn-/Nutzfläche Die Wohn- und Nutzfläche beträgt am Bilanzstichtag 116.044 m². Durchschnittsmiete Die durchschnittliche monatliche Sollmiete beträgt 6,31 € je m² Wohn-/Nutzfläche. Vermietbarkeit Die gekündigten Wohnungen konnten in den meisten Fällen direkt im Anschluss vermietet werden. Im Jahr 2023 erreichten uns 341 neue Wohnungsanfragen. Demgegenüber stehen 80 Kündigungen. Die meisten Anfragen beziehen sich auf kleine und barrierefreie, sowie familiengerechte Wohnungen. Aufgrund des modernisierten und gepflegten Wohnungsbestandes mit großzügigen Außen – und Freiflächen, ist die Wohnungsnachfrage bei der GWG sehr hoch. 31.12.2023 31.12.2022 Wohnungen 1.556 1.556 Miet-Einfamilienhäuser 14 14 PKW-Stellplätze/Garagen 1.529 1.529 Gewerbe u. Gemeinschaftsräume 7 7 Sonstige Einheiten 6 6 Geschäftsergebnis Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresüberschuss von 2.238,5 T€ (Vorjahr: 2.016,7 T€) ab. Nach Zuführung von 224,0 T€ in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 28.05.2024 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, einen Betrag vom 1.007,0 T€ im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 72,4 T€ an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 935,0 T€ den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Wohnungsbewirtschaftung Wohnungsbestand Die GWG – Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG ist Eigentümerin von Die Nachfrage übersteigt bei Weitem das Angebot. Am 31.12.2023 waren sieben Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote am 31.12.2023 beträgt 0,44 Prozent.
14 Mietausfall (Sollmieten) Der leerstandsbedingte Mietausfall einschließlich Mietminderung und Mietverzichte betrug im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 107,9 T€ (Vorjahr: 115,1 T€), davon modernisierungs- und abrissbedingt 12,2 T€ (Vorjahr: 0,0 T€). Dies entspricht 1,22 Prozent des Mietensolls (Vorjahr: 1,35 Prozent). Die Erlösschmälerungen aus Umlagen betrugen 23,2 T€ (Vorjahr: 44,6 T€). Im Jahr 2023 gingen 80 (Vorjahr: 114) Wohnungskündigungen ein. Das entspricht einer Fluktuationsquote von 5,1 Prozent (Vorjahr: 7,3 Prozent). Betreuungstätigkeit Wohnungseigentumsverwaltung Am 31.12.2023 verwaltete die GWG Schwerte eG eine Eigentümergemeinschaft mit 13 Wohnungen, vier gewerblichen Einheiten sowie 19 Garagen / PKW-Stellplätzen. In der im Geschäftsjahr 2023 stattgefundenen Eigentümerversammlung wurde der GWG Schwerte eG als Verwalterin einstimmig Entlastung für das vorangegangene Geschäftsjahr erteilt. Unbebaute Grundstücke Am Bilanzstichtag verfügt die GWG Schwerte eG über einen unbebauten Grundstücksbestand von 44.060 m². Dieser ist im Anlagevermögen ausgewiesen. Neubautätigkeit, Instandhaltung und Modernisierung Neubau Im Jahr 2023 wurden keine Neubauprojekte fertiggestellt. Für das Jahr 2024 ist der 1. Bauabschnitt des Neubauprojekts Rosenweg auf einer Fläche von 4.900 m² geplant. Hier werden 56 Wohnungen mit 4.457 m² Wohnfläche, ein Gemeinschaftraum sowie 67 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Fertigstellung ist für Anfang 2026 geplant. Aufgrund der öffentlichen Förderung wird die Anfangsmiete nach Fertigstellung 6,76 €/m² Wohnfläche monatlich betragen. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 18,5 Mio. Euro. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Instandhaltung Für die Instandhaltung des genossenschaftseigenen Hausbestandes wurden im Geschäftsjahr 1.473,7 T€ aufgewendet. Modernisierung Im Jahre 2022/2023 wurden die Häuser Lohbachstraße 13a und Leopold-Arends-Straße 6 wärmegedämmt. Die angefallenen Kosten im Jahr 2023 belaufen sich auf 134,6 T€ und werden durch Eigenkapital finanziert.
15 31.12.2023 31.12.2022 Hauptamtliche Vorstandsmitglieder/Geschäftsführer 2 1 Nebenamtliche Vorstandsmitglieder/Geschäftsführer 1 2 Rechnungswesen 2 2 Wohnungsverwaltung 9 8 Auszubildende 1 2 Regiebetrieb (Handwerker) 6 5 Hauswarte / Reinigungskräfte (geringfügig beschäftigt) 36 35 57 55 Betriebliche Organisation der GWG-Unternehmensgruppe Anzahl der Mitarbeitenden einschließlich der Vorstandsmitglieder/Geschäftsführer Am Bruch Von den 57 Mitarbeitenden waren 37 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.
16 Finanzielle Leistungsindikatoren Für die Analyse des Jahresabschlusses wurden folgende wesentliche Kennzahlen definiert: Kennzahl Definition 2023 2022 2021 Bilanzielle Eigenkapitalquote Eigenkapital lt. Bilanz Bilanzsumme 31.12. 57,7 % 57,0 % 56,8 % Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern und Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme 31.12. 2,3 % 2,1 % 2,2 % Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern Eigenkapital 3,2 % 3,0 % 3,1 % Cashflow Jahresüberschuss zzgl. Abschreibungen und Veränderungen der lang- und mittelfristigen Rückstellungen 5.515 T€ 5.252 T€ 5.201 T€ Investition Sachanlagen siehe Anlagenspiegel (Anhang) Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen / Monat / m²-Wohnfläche Sollmiete des Jahres Wohn-/Nutzfläche zum 31.12. 6,31 € 6,16 € 6,15 € Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden Wohnungen Anzahl der Wohneinheiten 0,4 % 0,1 % 0,3 % Fluktuationsquote Anzahl der Mieterwechsel Anzahl der Wohneinheiten 5,1 % 7,3 % 5,7 % Darstellung der Lage Vermögens- und Finanzlage Bilanz 2023 Anlagevermögen 103.083,8 T€ Eigenkapital 69.051,6 T€ Umlaufvermögen 16.373,2 T€ Rückstellungen 1.930,1 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 10,6 T€ Verbindlichkeiten 47.765,1 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 720,8 T€ Bilanzsumme 119.467,6 T€ Bilanzsumme 119.467,6 T€ Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 2.399,4 T€ (= 2,04 %) erhöht. Die Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2023 nach Fristigkeiten ergibt eine Überdeckung der langfristigen Eigen- und Fremdmittel in Höhe von 10.024 T€ (Vorjahr: Überdeckung von 6.655 T€) über die lang- und mittelfristigen Vermögenswerte. Analog ergibt sich im kurzfristigen Bereich eine Überdeckung der kurzfristigen Vermögenswerte über die kurzfristigen Verbindlichkeiten.
17 Ertragslage Die Aufgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Ertragslage der Genossenschaft im Vergleich zum Vorjahr: 2023 2022 (in T€) (in T€) Umsatzerlöse 11.941 11.783 Bestandsveränderungen 946 -125 Gesamtleistung 12.887 11.658 Andere betriebliche Erträge 224 216 Betriebsleistung 13.111 11.874 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen - 5.992 - 4.848 Personalaufwand - 540 - 441 Abschreibungen - 3.319 - 3.198 Andere betriebliche Aufwendungen - 289 - 345 Zinsaufwand - 395 - 405 Gewinnunabhängige Steuern - 496 - 484 Aufwendungen für die Betriebsleistung - 11.031 - 9.721 Betriebsergebnis 2.080 2.153 Finanzergebnis 168 - 35 Neutrales Ergebnis - 5 - 91 Ergebnis vor Ertragssteuern 2.243 2.027 Ertragssteuern - 5 - 10 Jahresüberschuss 2.238 2.017
18 Risikobericht Der Vorstand hat seit vielen Jahren aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ein Risikomanagementsystem eingeführt. Durch ein standardisiertes System der Berichterstattung sind wir in der Lage, frühzeitig Risiken zu erkennen, die sich negativ auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens auswirken können. Hiermit sind auch Entscheidungshilfen für geschäftspolitische Maßnahmen gegeben, sodass wir rasch auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren können. Risiken der künftigen Entwicklung Die weiterhin hohen Baupreise und das hohe Zinsniveau für Baufinanzierungen führen nicht zu einer deutlichen Verminderung der prognostizierten Ertragssituation. Die angespannte Wohnungsmarktlage und die geringere Kaufkraft der Mieterinnen und Mieter führen eher zu einer geringeren Fluktuation. Das Risiko von erhöhten Mietausfällen aus gekündigten Wohnungen wird daher als gering bewertet. Aufgrund der vorgenannten Situation sind bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht erkennbar. Chancen der zukünftigen Entwicklung Aufgrund der hohen Qualität des Wohnungsbestandes, insbesondere hinsichtlich Wohnumfeld, Barrierefreiheit bzw. Barrierearmut, energetischer Standard, Architektur, Ausstattung und Wohnungszuschnitt, besteht eine weiterhin hohe Nachfrage, die wir nicht annähernd decken können. Neben dem insgesamt angespannten Wohnungsmarkt trägt damit die Qualität unseres Bestandes zur großen Nachfrage bei. Damit zahlt sich unsere Philosophie aus, ganze Wohnquartiere und nicht einzelne Wohnungen zu entwickeln (bzw. zu modernisieren). Vermietungsprobleme sind daher nicht vorhanden und auch mittelfristig nicht zu erwarten. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Finanzinstrumente Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend überwacht. Derivate Finanzierungsinstrumente werden gegenwärtig nicht eingesetzt.
19 Prognosebericht Für die Instandhaltung unseres Hausbesitzes planen wir im Geschäftsjahr 2024 Investitionen in Höhe von 1,4 Mio. Euro. Für das Neubauprojekt Rosenweg, 1. Bauabschnitt, sind insgesamt 18,5 Mio. € eingeplant. Ein wesentliches Ziel für die kommenden Jahre ist die Erreichung der Klimaneutralität bis 2045. Damit verbunden ist die Entwicklung einer Klimastrategie auf Grundlage der CO2-Bilanz unseres Gebäudebestandes und die Entwicklung eines sogenannten Klimapfades. Das nach wie vor hohe Preisniveau im Bausektor und bei den Verbraucherpreisen belastet die Geschäftsentwicklung auch für die Zukunft. Hierbei ist heute noch nicht absehbar, über welchen Zeitraum sich die Entwicklung hinziehen wird. Aber auch das Jahr 2023 hat wieder gezeigt, dass die Auswirkungen für die GWG nicht zu wesentlichen wirtschaftlichen Belastungen geführt haben und auch für die Zukunft keine wesentlichen Ertragsausfälle gesehen werden. Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht. Der Vorstand wird weiter der jeweils aktuellen Situation angemessen, die erforderlichen Maßnahmen ergreifen und bereits getroffene Maßnahmen anpassen. Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 1.961 T€ erwartet. Der Vorstand dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank gilt allen Mieterinnen und Mietern, die Haus, Wohnung und das Wohnumfeld wie ihr Eigentum betrachten und dieses hegen und pflegen. Schwerte, 28.05.2024 Der Vorstand Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
20 Werte in Euro 2022 A. Anlagevermögen I. Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Wohnbauten 95.192.578,47 97.833.391,90 Grundstücke mit anderen Bauten 239.161,63 239.161,63 Grundstücke ohne Bauten 2.126.269,20 2.126.269,20 Technische Anlagen und Maschinen 63.503,00 91.342,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 31.293,13 19.698,15 Bauvorbereitungskosten 413.015,73 98.065.821,16 198.698,44 II. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 5.000.000,00 5.000.000,00 Beteiligungen 3.500,00 3.500,00 Sonstige Ausleihungen 6.455,00 8.459,00 Andere Finanzanlagen 8.000,00 5.017.955,00 8.000,00 Anlagevermögen insgesamt 103.083.776,16 105.528.520,32 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Unfertige Leistungen 3.938.300,65 2.992.427,01 Andere Vorräte 84.752,04 4.023.052,69 146.003,29 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 49.277,66 46.802,56 Sonstige Vermögensgegenstände 438.594,15 487.871,81 635.876,35 III. Flüssige Mittel Guthaben bei Kreditinstituten 11.862.255,88 7.709.669,34 Umlaufvermögen insgesamt 16.373.180,38 11.530.778,55 C. Rechnungsabgrenzungsposten II. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 10.602,90 8.936,23 Bilanzsumme 119.467.559,44 117.068.235,10 Bilanz zum 31. Dezember 2023 Aktiva 2023
Werte in Euro 2022 A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 56.062,60 68.400,00 aus gekündigten Geschäftsanteilen 600,00 0,00 der verbleibenden Mitglieder 1.809.300,20 1.810.705,18 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 7.394,42 € (Vorjahr: 6.694,82 €) 1.865.962,80 II. Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage 7.221.173,26 6.997.141,47 davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 224.031,79 € (205.871,59 €) Andere Ergebnisrücklagen 58.957.000,00 66.178.173,26 57.115.000,00 davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 1.007.000,00 € (Vorjahr: 905.000,00 €) III.Bilanzgewinn Jahresüberschuss 2.238.452,00 2.016.731,77 Einstellungen in Ergebnisrücklagen -1.231.031,79 1.007.420,21 -1.110.871,59 Eigenkapital insgesamt 69.051.556,27 66.897.106,83 B. Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen 1.818.188,00 1.829.299,00 Steuerrückstellungen 1.358,00 2.652,23 Sonstige Rückstellungen 110.556,28 1.930.102,28 41.130,00 C. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 38.726.010,46 40.108.327,78 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.004.824,81 3.526.681,10 Erhaltene Anzahlungen 4.872.232,72 3.868.291,34 Verbindlichkeiten aus Vermietung 49.948,65 43.711,17 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.030.176,14 549.616,73 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 35.236,60 138.739,49 Sonstige Verbindlichkeiten 46.713,61 47.765.142,99 62.679,43 davon aus Steuern: 8.008,23 € (Vorjahr: 25.097,30 €) D. Rechnungsabgrenzungsposten Passive Rechnungsabgrenzungsposten 720.757,90 0,00 Bilanzsumme 119.467.559,44 117.068.235,10 21 Passiva 2023
22 Gewinn- und Verlustrechnung Werte in Euro 2022 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 11.916.609,34 11.753.681,42 b) aus Betreuungstätigkeit 1.395,36 1.395,36 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 23.393,07 11.941.397,77 28.344,11 2. Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen 945.873,64 -125.182,79 3. Sonstige betriebliche Erträge 234.753,84 232.330,70 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.066.378,72 3.846.119,62 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 924.967,34 5.991.346,06 1.001.619,64 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 399.629,55 282.879,03 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 140.051,74 539.681,29 158.343,75 davon für Altersversorgung: 54.818,99 € (Vorjahr: 94.601,69 €) 6. Abschreibungen auf Sachanlagen 3.319.401,70 3.198.193,42 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 305.289,14 461.983,60 8. Erträge aus Beteiligungen 378,40 378,40 9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 160,00 142,67 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 215.036,53 215.574,93 15.911,68 davon aus verbundenen Unternehmen: 1.500,00 € (Vorjahr: 1.500,00 €) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 441.732,67 446.156,29 davon Zinsanteil Zuführung Pensionsrückstellung: 31.754,00 € (Vorjahr: 32.708,00 €) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 4.898,42 10.122,53 13. Ergebnis nach Steuern 2.735.250,90 2.501.583,67 14. Sonstige Steuern 496.798,90 484.851,90 15. Jahresüberschuss 2.238.452,00 2.016.731,77 16. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss -1.231.031,79 -1.110.871,59 in Ergebnisrücklagen 17. Bilanzgewinn 1.007.420,21 905.860,18 für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 2023
Am Lenningskamp
24 Anhang für das Geschäftsjahr 2023 1. Allgemeine Angaben Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG hat Ihren Sitz in Schwerte, Rathausstr. 24a und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Hagen, GnR 235. Der vorliegende Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde gem. §§ 242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft ist eine kleine Genossenschaft i. S. d. § 267 HGB i. V. mit § 336 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuell gültigen Fassung wurde beachtet. Von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres wurde nicht abgewichen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Sachanlagen Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Auf die Aktivierung eigener Verwaltungskosten wurde gem. § 255 HGB, wie auch in den Vorjahren, verzichtet. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Wohngebäuden grundsätzlich auf der Basis einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ermittelt. Abschreibungen auf nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer verteilt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Garagenobjekte wurde mit 20 Jahren festgestellt. Die technischen Anlagen (Blockheizkraftwerke, Photovoltaikanlagen und Wallboxen) werden über eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10 Jahren, 20 Jahren bzw. 6 Jahren abgeschrieben. Die im Geschäftsjahr angeschafften Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden entsprechend der Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten unter 800,00 € Netto wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Abwertungen waren nicht erforderlich. Die Wertansätze der Sonstigen Ausleihungen entsprechen den Rückzahlungsbeträgen. Es handelt sich um ein Arbeitgeberdarlehen. Anteile an verbundenen Unternehmen (hier: GmbH-Tochtergesellschaft, Gründung 1991) wurden zum Nominalwert ausgewiesen. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Die anderen Vorräte betreffen Heiz- und Reparaturmaterialien. Die Heizmaterialien (Heizöl und Holzpellets) sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet, die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten bewertet. Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Vermietung waren im Jahr 2023 nicht erforderlich. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Abschreibungen und Bewertungsabschläge berücksichtigt. Flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt.
25 Rückstellungen Nach § 249 HGB sind für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen Rückstellungen zu bilden. Pensionsrückstellungen sind nach einem versicherungsmathematischen Gutachten entsprechend gebildet worden. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem modifizierten Teilwertverfahren auf Basis der „Heubeck-Richttafeln 2018 G“. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren wurde der von der Deutschen Bundesbank ermittelte und nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) bekannt gegebene durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre in Höhe von 1,82 Prozent (Vorjahr: 1,78 Prozent) zugrunde gelegt. Der Bewertung zum Erfüllungsbetrag der Rückstellung wurde eine jährliche Dynamik der Renten- und Gehaltsentwicklung von 2 Prozent (Vorjahr: 2 Prozent) und eine Fluktuation von 0 Prozent (Vorjahr: 0 Prozent) unterstellt. Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen besteht zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren im Geschäftsjahr ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 16.138,00 € (Vorjahr: 72.996,00 €). Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme bemessen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Restlaufzeiten und Besicherungen ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Rechnungsabgrenzungsposten Tilgungsnachlässe der NRW Bank werden als Passive Rechnungsabgrenzung über die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung ratierlich erfolgswirksam aufgelöst. 3. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Der Zugang bei den Grundstücken und grundstückgleichen Rechten mit Wohnbauten beinhaltet nachträgliche Herstellungskosten bei den Häusern Lohbachstraße 15 – 25, Kleine Märkische Straße 2 und Lohbachstraße 13/Hermannstraße 18 in Schwerte. Weiterhin wurden Modernisierungskosten bei den Häusern Lohbachstraße 13a und Leopold-Arends-Straße 6 in Schwerte aktiviert. Der Abgang resultiert aus der nachträglichen Korrektur einer Schlussrechnung bei den Häusern Lohbachstraße 15 – 25. Die technischen Anlagen und Maschinen betreffen zwei Blockheizkraftwerke, vier Photovoltaikanlagen sowie eine Wallbox. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet Büroausstattungen und die Betriebsausstattungen für die Regiebetriebe. Die Bauvorbereitungskosten betreffen das geplante Baugebiet „Rosenweg“ in Schwerte-Holzen sowie das geplante Bauvorhaben Hermannstraße 24 und 26 in Schwerte. Die Anteile an verbundenen Unternehmen weisen die Beteiligung an der Tochtergesellschaft, GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, mit Sitz in Schwerte aus. Der Kapitalanteil beträgt 100 Prozent. Weitere Beteiligungen werden an der Dortmunder Volksbank eG und an der DZ Bank AG gehalten. Der Ausweis der Beteiligung an der Dortmunder Volksbank eG erfolgt im Posten Andere Finanzanlagen, der Ausweis der Beteiligung an der DZ Bank AG erfolgt im Posten Beteiligungen.
26 Bei den Sonstigen Ausleihungen ist ein Arbeitgeberdarlehen ausgewiesen. Unter den unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten einschließlich Heizkosten in Höhe von 3.938.300,65 € (Vorjahr: 2.992.427,01 €), unter den anderen Vorräten die Bestände an Heiz- und Reparaturmaterial ausgewiesen. In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um erhaltene Tilgungsnachlässe der NRW.Bank. 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Sollmieten sowie abgerechnete Gebühren und Umlagen abzüglich Erlösschmälerungen. Bei den Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen handelt es sich u. a. um die Geschäftsbesorgung für die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, Einspeisungserträge aus Photovoltaikanlagen sowie um Pachten aus unbebauten Grundstücken. Die Gebühren für die Betreuung einer Eigentümergemeinschaft werden unter den Umsatzerlösen aus Betreuungstätigkeit ausgewiesen. Von den sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen nennenswerte Beträge auf Entschädigungszahlungen von Versicherungen (153,1 T€) und von Dritten (22,0 T€). Für die Geschäftsbesorgung hat die Tochtergesellschaft, GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, einen Betrag von 925,0 T€ in Rechnung gestellt, der als Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen erfasst wurde. Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt: Rückstellung für Instandhaltung 68.670,00 € Rückstellung für Prüfungskosten 25.000,00 € Rückstellung für Jahresabschlussarbeiten 10.000,00 € Rückstellung für Steuerberatungskosten 6.000,00 € Rückstellung für CO2 Etagenheizung 726,28 € Rückstellung für Berufsgenossenschaft 170,00 € Gesamt 110.556,28 € Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung betragen: Betriebskosten 3.554,6 T€ Instandhaltungskosten 1.473,7 T€ Sonstige Aufwendungen (u. a. Erbbauzinsen und Kosten für Miet- und Räumungsklagen) 38,1 T€
27 Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten u. a. den Zinsanteil der Zuführung zu Pensionsrückstellungen in Höhe von 31,8 T€. Die Position Steuern vom Einkommen und vom Ertrag enthalten Steueraufwendungen von 2,8 T€ für Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag 2023 sowie 2,1 T€ für Gewerbesteuer 2023. 5. Sonstige Angaben Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse Seit dem Jahr 2008 hat die Genossenschaft zu Gunsten der Tochtergesellschaft, der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, eine selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft gegeben. Diese dient bis zu einem Höchstbetrag von 150.000,00 € als Sicherheit für in Zukunft fällige Erbbauzinsen für die Grundstücke Gemarkung Westhofen Flur 4, Flurstücke 1451 und 2044. Für die Neubauten „Klimaschutzsiedlung Lohbachstraße“ und „Kleine Märkische Straße“ wurden Durchführungsverträge zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Stadt Schwerte geschlossen. Als Sicherungsleistung wurde vereinbart, Vertragserfüllungsbürgschaften zu hinterlegen. Die Avallinie beträgt bei dem Objekt „Klimaschutzsiedlung Lohbachstraße“ zum Jahresende noch 10.613,37 €, bei dem Objekt „Kleine Märkische Straße“ noch 6.100,00 €. Die Zustimmung zu Bürgschaftsübernahmen gemäß § 49 GenG wurde in der Mitgliederversammlung am 12. Dezember 2006 eingeholt. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen nicht. Treuhandverhältnisse Am 31. Dezember 2023 bestanden Mietkautionen mit Guthaben in Höhe von 401,48 € (Vorjahr: 401,14 €). Da es sich um Treuhandvermögen handelt, wurden die Guthaben in der Bilanz nicht als flüssige Mittel und Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen. Die aus der WEG-Verwaltung resultierenden Treuhandvermögen in Höhe von 62.986,09 € (Vorjahr: 48.460,41 €) werden getrennt vom Vermögen der Genossenschaft gehalten. Beteiligungsverhältnisse Die Genossenschaft ist zu 100 % an der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH mit Sitz in Schwerte beteiligt. Das Stammkapital beträgt 5 Mio. €. Der zuletzt aufgestellte Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 weist bei einer Bilanzsumme von 13.049,0 T€ einen Jahresüberschuss von 109,7 T€ und ein Eigenkapital von 8.236,2 T€ aus. Weitere Beteiligungen bestehen an der DZ Bank AG mit 3.500,00 € und an der Dortmunder Volksbank eG mit 8.000,00 €. Betriebsorganisation Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug zwei kaufmännische Mitarbeiter sowie 31 geringfügig Beschäftigte (Hauswarte und Reinigungskräfte). Mit der Tochtergesellschaft, der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag.
28 Mitgliederbewegung (2022 in Klammern dargestellt) Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermindert (erhöht) um 1.404,98 Euro (39.200,78 Euro) Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr vermindert (erhöht) um 7.200,00 Euro (25.800,00 Euro) Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.599.000,00 Euro (1.606.200,00 Euro) Nachträgliche Ereignisse Nachträgliche Veränderungen, die bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, sind nicht eigetreten. Anfang 2023 2.677 (2.634) Zugang 2023 96 (173) Abgang 2023 108 (130) Ende 2023 2.665 (2.677) Hermannstraße
29 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns Nach Zuführung von 224.031,79 € in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 28.05.2024 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 2.238.452,00 € einen Betrag von 1.007.000,00 € im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 72.420,21 € an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 935.000,00 € den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Prüfungsverband Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf. Mitglieder des Vorstandes Ralf Grobe Lars Podchull (ab 01.01.2023) Burkhard Floegel Mitglieder des Aufsichtsrates Rudolf Pohl Polizeibeamter i. R. Aufsichtsratsvorsitzender Ludger Wilde Diplom-Ingenieur stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Marcus Droll Industriekaufmann/Fachrichtung Energiewirtschaft Günter Hosang DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann Diplom-Ingenieur Detlev Reinecke Diplom-Bankbetriebswirt ADG Dr. Michael Schult Diplom-Ingenieur Schwerte, den 28.05 2024 Vorstand Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
30 Anlagenspiegel per 31.12.2023 Alle Werte in Euro. Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2023 Zugänge Abgänge Umbuchungen (+/-) Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 162.538.739,79 699.381,07 73.372,25 6.279.127,84 Grundstücke mit anderen Bauten 500.514,01 - - - Grundstücke ohne Bauten 2.126.269,20 - - - Technische Anlagen und Maschinen 402.758,36 - - - Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 308.440,62 36.346,45 58.628,85 - Anlagen im Bau - - - - Bauvorbereitungskosten 224.353,00 214.317,29 - - 166.101.074,98 950.044,81 132.001,10 - Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 5.000.000,00 - - - Beteiligungen 3.500,00 - - - Sonstige Ausleihungen 8.459,00 - 2.004,00 - Andere Finanzanlagen 8.000,00 - - 5.019.959,00 - 2.004,00 - Anlagevermögen insgesamt 171.121.033,98 950.044,81 134.005,10 - Planung am Rosenweg
31 Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2023 kummulierte Abschreibungen 01.01.2023 Abschrei- bungen Geschäftsjahr Abschreibungen auf Abgänge kummulierte Abschreibungen 31.12.2023 Buchwerte 31.12.2023 Buchwerte 31.12.2022 163.164.748,61 64.705.347,89 3.266.822,25 - 67.972.170,14 95.192.578,47 97.833.391,90 500.514,01 261.352,38 - - 261.352,38 239.161,63 239.161,63 2.126.269,20 - - - - 2.126.269,20 2.126.269,20 402.758,36 311.416,36 27.839,00 - 339.255,36 63.503,00 91.342,00 286.158,22 288.742,47 24.740,45 58.617,83 254.865,09 31.293,13 19.698,15 - - - - - - - 438.670,29 25.654,56 - - 25.654,56 413.015,73 198.698,44 166.919.118,69 65.592.513,66 3.319.401,70 58.617,83 68.853.297,53 98.065.821,16 100.508.561,32 5.000.000,00 - - - - 5.000.000,00 5.000.000,00 3.500,00 - - - - 3.500,00 3.500,00 6.455,00 - - - - 6.455,00 8.459,00 8.000,00 - - - - 8.000,00 8.000,00 5.017.955,00 - - - - 5.017.955,00 5.019.959,00 171.937.073,69 65.592.513,66 3.319.401,70 58.617,83 68.853.297,53 103.083.776,16 105.528.520,32
32 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2023 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 38.726.010,46 1.850.576,50 5.533.519,17 31.341.914,79 (40.108.327,78) (1.856.574,40) (6.536.849,14) (31.714.904,24) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.004.824,81 103.848,84 432.494,97 2.468.481,00 (3.526.681,10) (145.226,25) (602.537,68) (2.778.917,17) Erhaltene Anzahlungen 4.872.232,72 4.872.232,72 - - (3.868.291,34) (3.868.291,34) (- ) (- ) Verbindlichkeiten aus Vermietung 49.948,65 49.948,65 - - (43.711,17) (43.711,17) (- ) (- ) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.030.176,14 965.939,34 64.236,80 - (549.616,73) (462.259,14) (87.357,59) (- ) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 35.236,60 35.236,60 - - (138.739,49) (138.739,49) (- ) (- ) Sonstige Verbindlichkeiten 46.713,61 46.713,61 - - (62.679,43) (62.679,43) (- ) (- ) Gesamtbetrag 47.765.142,99 7.924.496,26 6.030.250,94 33.810.395,79 (48.298.047,04) (6.577.481,22) (7.226.744,41) (34.493.821,41) Alle Werte in Euro insgesamt Restlaufzeit bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre *) GPR = Grundpfandrecht Kleine Märkische Straße
38.726.010,46 GPR (40.108.327,78) GPR 3.004.824,81 GPR (3.526.681,10) GPR - (- ) - (- ) - (- ) - (- ) - (- ) 41.730.835,27 (43.635.008,88) gesichert Art der Sicherung Schützenstraße
GWG-Verwaltung Rathausstraße (Rückseite)
35 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Gemäß unserem gesetzlichen Prüfungsauftrag nach §53 GenG haben wir die Prüfung der Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG, Schwerte, durchgeführt. Wir fassen das Ergebnis unserer Prüfung wie folgt zusammen: Unsere Prüfung umfasst die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse haben wir den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss einbezogen. Die Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft sowie die Verantwortlichkeit des Aufsichtsorgans werden durch die Prüfung nicht eingeschränkt. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck) vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Genossenschaft darf gemäß Satzung Beteiligungen nach § 1 Abs. 2 GenG übernehmen. Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands. Am Bilanzstichtag wurden 1.570 Wohnungen, 13 sonstige Einheiten und 1.529 Garagen/Stellplätze bewirtschaftet. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungs- zeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern verfolgt hat. Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 entspricht in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Er ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsvorschriften wurden beachtet; der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben. Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 2.238 (Vorjahr: T€ 2.017). Zum Jahresergebnis hat insbesondere das Ergebnis der Hausbewirtschaftung mit T€ 2.409 (Vorjahr: T€ 2.498) beigetragen. Die Genossenschaft ist alleinige Gesellschafterin der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesell- schaft Schwerte mbH mit einem Stammkapital von T€ 5.000. Der Jahresabschluss der Tochtergesellschaft weist zum 31. Dezember 2023 bei einer Bilanzsumme von T€ 13.049 (Vorjahr: T€ 13.110) einen Jahresüberschuss von T€ 110 (Vorjahr: T€ 187) und ein Eigenkapital von T€ 8.236 (Vorjahr: T€ 8.127) aus. Nach dem Ergebnis unserer Prüfung wurden die Geschäfte der Genossenschaft in der Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Düsseldorf, 28.05.2024 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Patrick Köhler Anja Wollschläger Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin
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