Geschäftsbericht 2022 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG
2 Inhalt Editorial ................................................................................................................................ 3 Geschäftsbericht Geschäfts- und Rahmenbedingungen ........................................................................ 4 Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft ............................................................ 4 Mitgliederversammlung .................................................................................................. 5 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes .................... 6 Geschäftsergebnis ............................................................................................................. 7 Wohnungsbewirtschaftung ........................................................................................... 7 Betreuungstätigkeit .......................................................................................................... 8 Unbebaute Grundstücke ................................................................................................. 8 Neubautätigkeit, Instandhaltung und Modernisierung ........................................ 8 Betriebliche Organisation ............................................................................................... 10 Finanzielle Leistungsindikatoren ................................................................................... 11 Darstellung der Lage ........................................................................................................ 12 Risikobericht ....................................................................................................................... 14 Prognosebericht ................................................................................................................. 15 Bilanz zum 31. Dezember 2022 .................................................................................... 16 Gewinn- und Verlustrechnung ..................................................................................... 18 Anhang für das Geschäftsjahr 2022 ......................................................... 20 Anlagenspiegel ........................................................................................................... 24 Verbindlichkeitenspiegel .................................................................................... 26 Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2022 ................. 27 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis .................................................. 28
3 2022 war von zahlreichen Ereignissen geprägt, die unsere Welt verändert haben. Der Krieg in der Ukraine mit seinen Auswirkungen reicht bis nach Schwerte. Eine sich abzeichnende Energiekrise scheint abgewehrt. Die Herausforderung, über eine Million Flüchtlinge aus dem Kriegsgebiet in Deutschland aufzunehmen, wurde mit einer großen Welle der Solidarität bewältigt. In Schwerte blickten wir auf das 125-jährige Bestehen unserer Genossenschaft und bekamen auch im Jubiläumsjahr wieder Bestnoten für eine erfolgreiche Geschäftsführung. An der Hermann- und Lohbachstraße konnten wir im Jubiläumsjahr ein neues Wohnquartier mit dem Bau von 30 Wohnungen, die öffentlich gefördert wurden, abschließen. Insgesamt entstanden hier 82 freifinanzierte und öffentlich geförderte Genossenschaftswohnungen. Die anspruchsvolle Architektur, die ideale Lage aber vor allem die innovative Haustechnik ist die Spitze einer Entwicklung, die wir bei der GWG immer weiter entwickeln. Die Balance aus umweltfreundlicher Technik, die auch die Nebenkosten niedrig hält, ist auch heute eine Lösung, die im Einklang mit der dynamischen Entwicklung zur CO2-Einsparung steht. Im Geschäftsjahr 2022 wurde intensiv an unserem nächsten großen Projekt am Rosenweg gearbeitet. Ein Mix aus freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen wird später durch den Bau von Einfamilienhäusern abgerundet. Wir sind uns unserer Verantwortung bewusst, in unserer Stadt für modernes uns bezahlbares Wohnen zu sorgen – wir sehen aber auch die große Nachfrage und die Aufgabe heute und in Zukunft Wohnraum in unserer Stadt zu schaffen. Wer sonst, wenn nicht die GWG, ist dafür die erste Adresse. Vor drei Jahrzehnten wurde bei der GWG ein großes Modernisierungsprogramm gestartet. Dadurch haben wir für den größten Teil der GWG-Wohnungen einen modernen Standard – auch bei den Heizungen. Die modernisierten Wohnungen sind sehr begehrt, wie uns die hohe Nachfrage beweist. Auf eine Zahl sind wir besonders stolz: Im Geschäftsjahr 2022 haben wir eine Leerstandsquote von 0,1 Prozent – das ist in der Wohnungsbranche ziemlich einmalig. Wie hat sich unsere Welt in den 125 Jahren des Bestehens unserer Genossenschft verändert. Krieg, Wohnungsnot aber auch Aufbau und zunehmender Wohlstand. Die Menschen in Schwerte haben heute andere Themen, als die, die es in unserem Gründungsjahr 1897 gab. Eines hat sich aber nicht verändert: Die Wohnung ist heute wie früher ein Grundbedürfnis – so wichtig wie Essen und Trinken. Dafür sind wir zuständig. Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
4 Geschäftsbericht Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft Gründung 13.10.1897 Eintragung Genossenschaftsregister 23.02.1900 Sitz des Unternehmens Rathausstraße 24 a, 58239 Schwerte Telefon (02304) 24032-0 Telefax (02304) 24032-32 kontakt@gwg-schwerte.de www.gwg-schwerte.de Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf Organe der Genossenschaft Vorstand Ralf Grobe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hauptamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Lars Podchull . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hauptamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Jürgen Tekhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . nebenamtlich, bestellt bis 31.12.2022 Burkhard Floegel . . . . . . . . . . . . . . . . nebenamtlich, bestellt bis 31.12.2027 Prokuristinnen Birgit Theis Martina Reinhold Aufsichtsrat Rudolf Pohl, Polizeibeamter i. R. (Vorsitzender) Ludger Wilde, Diplom-Ingenieur (Stellvertretender Vorsitzender) Marcus Droll, Industriekaufmann/Fachrichtung Energiewirtschaft Günter Hosang, DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann, Diplom-Ingenieur Detlev Reinecke, Diplom-Bankbetriebswirt ADG Dr. Michael Schult, Diplom-Ingenieur Der Aufsichtsrat hat einen Rechnungsprüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
5 Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung 2022 fand am 21. Juni 2022 statt. Der Jahresabschluss 2021 und die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns wurden genehmigt, Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung erteilt. Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Rainer Martin-Bullmann, Dr. Michael Schult und Ludger Wilde wurden für weitere drei Jahre in ihren Ämtern bestätigt.
6 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft steuerte im Jahre 2021 mit einem Wertschöpfungsbeitrag von 346 Mrd. Euro erheblich zur gesamt- deutschen Wirtschaftsleistung bei. Ihr Anteil von rund elf Prozent übertrifft beispielsweise die Automobilindustrie und gehört somit zu den größten Branchen des Landes. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen stiegen mit 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr jedoch nur moderat an. Mit einem Volumen von 256 Mrd. Euro repräsentiert der Wohnungsbau mit 62 Prozent mit Abstand den größten Anteil aller Bauinvestitionen in Deutschland. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ging 2021 erstmals seit vielen Jahren zurück und betrug mit 293.000 Wohnungen nur ca. 73 Prozent der von der Bundesregierung angestrebten 400.000 Wohnungen pro Jahr. Beim Mietwohnungsbau liegt die Bedarfsdeckung sogar noch niedriger, und zwar bei lediglich 50 Prozent, beim geförderten Mietwohnungsbau gar nur bei 22 Prozent der angestrebten 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr. Hier sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im dritten Jahr in Folge im Jahre 2021 auf nur noch 22.000 neue Sozialwohnungen. Mit Blick auf Baupreisentwicklung, Verfügbarkeit von Baustoffen und Fachkräftemangel sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sehr herausfordernd. Zusätzlich sind die Förderbedingungen nicht planbar und nicht verlässlich. Im Januar 2022 wurde vor Ablauf der Förderfrist ein plötzlicher Förderstopp der staatlichen KfW-Bank für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen verhängt. Das Hin und Her bezüglich der Neuausrichtung hat Wohnungsbauinvestoren verunsichert. Der Wohnungsmarkt in Schwerte ist seit vielen Jahren als angespannt zu bezeichnen, da die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt. Insbesondere für die Nachfragegruppen Familienhaushalte, ältere Haushalte sowie einkommensschwache Haushalte wird zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt. Höhere Energiepreise, steigende Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste belasten immer mehr Haushalte. Es ist zu erwarten, dass die Fluktuation abnimmt, da Menschen die wirtschaftliche Entwicklung abwarten und in ihrer angestammten Umgebung bleiben. Entwicklung öffentlich geförderter Wohnraum in Schwerte 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 GWG-Wohnungen Schwerte insgesamt Quelle: NRW-Bank
7 Die Wohn- und Nutzfläche beträgt am Bilanzstichtag 114.733 m². Die durchschnittliche monatliche Sollmiete beträgt 6,16 € je m² Wohn-/Nutzfläche. Die gekündigten Wohnungen konnten in den meisten Fällen direkt im Anschluss vermietet werden. Im Jahr 2022 erreichten uns 480 neue Wohnungsanfragen. Demgegenüber stehen 123 Kündigungen. Die meisten Anfragen beziehen sich auf kleine und barrierefreie, sowie familiengerechte Wohnungen. Aufgrund des modernisierten und gepflegten Wohnungsbestandes mit großzügigen Außen- und Freiflächen ist die Wohnungsnachfrage bei der GWG sehr hoch. Die GWG – Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG ist Eigentümerin von 31.12.2022 31.12.2021 Wohnungen 1.556 1.526 Miet-Einfamilienhäuser 14 14 PKW-Stellplätze/Garagen 1.529 1.508 Gewerbe u. Gemeinschaftsräume 7 7 Sonstige Einheiten 6 6 Geschäftsergebnis Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2022 mit einem Jahresüberschuss von 2.016,7 T€ (Vorjahr: 2.015,0 T€) ab. Nach Zuführung von 205,9 T€ in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 24.05.2023 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, einen Betrag von 905,0 T€ im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 70,9 T€ an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 835,0 T€ den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Wohnungsbewirtschaftung Die Nachfrage übersteigt bei Weitem das Angebot. Am 31.12.2022 war eine Wohnung nicht vermietet. Die Leerstandsquote am 31.12.2022 beträgt 0,1 Prozent.
8 Der leerstandsbedingte Mietausfall einschließlich Mietminderung und Mietverzichte betrug im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 115,1 T€ (Vorjahr: 187,5 T€), davon modernisierungs- und abrissbedingt 0,0 T€ (Vorjahr: 2,5 T€). Dies entspricht 1,35 Prozent des Mietensolls (Vorjahr: 2,24 Prozent). Die Erlösschmälerungen aus Umlagen betrugen 44,6 T€ (Vorjahr: 35,3 T€). Im Jahr 2022 gingen 114 Wohnungskündigungen (Vorjahr: 88) ein. Das entspricht einer Fluktuationsquote von 7,3 Prozent (Vorjahr: 5,7 Prozent). Betreuungstätigkeit Wohnungseigentumsverwaltung Am 31.12.2022 verwaltete die GWG Schwerte eG eine Eigentümergemeinschaft mit 13 Wohnungen, vier gewerblichen Einheiten sowie 19 Garagen / PKW-Stellplätzen. In der im Geschäftsjahr 2022 stattgefundenen Eigentümerversammlung wurde der GWG Schwerte eG als Verwalterin einstimmig Entlastung für das vorangegangene Geschäftsjahr erteilt. Unbebaute Grundstücke Am Bilanzstichtag verfügt die GWG Schwerte eG über einen unbebauten Grundstücksbestand von 44.060 m². Dieser ist im Anlagevermögen ausgewiesen. Neubautätigkeit, Instandhaltung und Modernisierung Neubau Lohbachstraße 13/Hermannstraße 18 Im Jahr 2021 wurde mit dem Neubau Lohbachstraße 13/Hermannstraße 18 auf einer Fläche von 2.630 m² begonnen. Hier sind 30 Wohnungen mit 2.243,62 m² Wohnfläche sowie 21 Tiefgaragenstellplätze entstanden. Die Wohnungen sind zum 1. August 2022 bezogen worden. Die sieben Außenstellplätze werden in 2023 fertiggestellt. Die Wohnungen sind alle vermietet. Die Anfangsmiete beträgt aufgrund der öffentlichen Förde- rung nach Fertigstellung 5,80 €/m² Wohnfläche monatlich. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 7,2 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und KfW-Darlehen. Instandhaltung Für die Instandhaltung des genossenschaftseigenen Hausbestandes wurden im Geschäftsjahr 1.196,3 T€ aufgewendet. Modernisierung Im Jahre 2022 wurden die Häuser Lohbachstraße 13a und Leopold-Arends-Straße 6 wärmegedämmt. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 344,0 T€ und werden durch Eigenkapital finanziert. Instandhaltungsaufwand GWG gesamt (in Euro je m²-Wohnfläche) 2017 2018 2019 2020 2021 2022
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10 31.12.2022 31.12.2021 Hauptamtliche Vorstandsmitglieder 1 1 Nebenamtliche Vorstandsmitglieder 2 2 Rechnungswesen 1 1 Wohnungsverwaltung 1 1 Hauswarte / Reinigungskräfte (geringfügig beschäftigt) 30 32 35 37 Betriebliche Organisation Anzahl der Mitarbeitenden einschließlich der Vorstandsmitglieder
11 Kennzahl Definition 2022 2021 2020 Bilanzielle Eigenkapitalquote Eigenkapital lt. Bilanz Bilanzsumme 31.12. 57,0 % 56,8 % 55,1 % Gesamtkapital- Rentabilität Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme 31.12. 2,1 % 2,2 % 2,0 % Eigenkapital- Rentabilität Jahresüberschuss vor Ertragsteuern Eigenkapital 3,0 % 3,1 % 2,7 % Cashflow Jahresüberschuss zzgl. Abschreibungen und Veränderung der lang- und mittelfristigen Rückstellungen 5.252 T€ 5.201 T€ 4.830 T€ Investition Sachanlagen siehe Anlagenspiegel (Anhang) Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen /Monat / m2-Wohnfläche Sollmiete des Jahres Wohn-/Nutzfläche zum 31.12 6,16 € 6,15 € 6,03 € Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden Wohnungen Anzahl der Wohnungseinheiten 0,1 % 0,3 % 0,7 % Fluktuationsquote Anzahl der Mieterwechsel Wohnungen 7,3 % 5,7 % 6,4 % Finanzielle Leistungsindikatoren Für die Analyse des Jahresabschlusses wurden folgende wesentliche Kennzahlen definiert:
12 Darstellung der Lage Vermögens- und Finanzlage Bilanz 2022 Anlagevermögen 105.528,5 T€ Eigenkapital 66.897,1 T€ Umlaufvermögen 11.530,8 T€ Rückstellungen 1.873,1 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 8,9 T€ Verbindlichkeiten 48.298,0 T€ Bilanzsumme 117.068,2 T€ Bilanzsumme 117.068,2 T€ Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 2.950,8 T€ (= 2,59 Prozent) erhöht. Die Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2022 nach Fristigkeiten ergibt eine Überdeckung der langfristigen Eigen- und Fremdmittel in Höhe von 6.655 T€ (Vorjahr: Überdeckung von 3.253 T€) über die lang- und mittelfristigen Vermögenswerte. Analog ergibt sich im kurzfristigen Bereich eine Überdeckung der kurzfristigen Vermögenswerte über die kurzfristigen Verbindlichkeiten.
13 Ertragslage Die Aufgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Ertragslage der Genossenschaft im Vergleich zum Vorjahr: 2022 2021 (in T€) (in T€) Umsatzerlöse 11.783 11.343 Bestandsveränderungen -125 223 Gesamtleistung 11.658 11.566 Andere betriebliche Erträge 216 102 Betriebsleistung 11.874 11.668 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -4.848 -4.808 Personalaufwand -441 -409 Abschreibungen -3.198 -3.142 Andere betriebliche Aufwendungen -345 -277 Zinsaufwand -405 -416 Gewinnunabhängige Steuern -484 -472 Aufwendungen für die Betriebsleistung -9.721 -9.524 Betriebsergebnis 2.153 2.147 Finanzergebnis -35 -63 Neutrales Ergebnis -91 -62 Ergebnis vor Ertragssteuern 2.027 2.022 Ertragssteuern -10 -7 Jahresüberschuss 2.017 2.015
14 Risikobericht Risiken der künftigen Entwicklung Die aufgrund des Krieges in der Ukraine gestiegenen Energiepreise, sowie durch Störungen internationaler Lieferketten sind die Preise für Rohstoffe und Vorprodukte rasant gestiegen. Mit einem kurzfristigen Rückgang ist nicht zu rechnen. Durch den Mangel an Neubauwohnungen in der Stadt Schwerte und der zu erwartenden, geringen Fluktuation wird das Risiko aus gekündigten Wohnungen als gering bewertet. Im Jahr 2022 sind die Preise für Baumaterialien deutlich gestiegen, gleichzeitig haben sich die Zinsen für Baufinanzierungen teilweise vervierfacht. Handwerksbetriebe können sich an ihre Angebote teilweise nur für einen geringen Zeitraum binden und sichern sich durch Preisgleitklauseln ab. Dies ist insbesondere im Wohnungsneubau eine enorme Herausforderung. Die im Jahr 2023 veröffentlichten Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen passen sich teilweise an die geänderten Marktbedingungen an und federn die hohe Zinsbelastung ab. Trotz der vorgenannten Situation sind bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht erkennbar. Durch ein standardisiertes System der Berichterstattung sind wir in der Lage, frühzeitig Risiken zu erkennen, die sich negativ auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens auswirken können. Hiermit sind auch Entscheidungshilfen für geschäftspolitische Maßnahmen gegeben, sodass wir rasch auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren können. Chancen der zukünftigen Entwicklung Aufgrund der hohen Qualität des Wohnungsbestandes, insbesondere hinsichtlich Wohnumfeld, Barrierefreiheit bzw. Barrierearmut, energetischem Standard, Architektur, Ausstattung und Wohnungszuschnitt besteht eine weiterhin hohe Nachfrage, die wir nicht annähernd decken können. Neben dem insgesamt angespannten Wohnungsmarkt trägt damit die Qualität unseres Bestandes zur großen Nachfrage bei. Damit zahlt sich unsere Philosophie aus, ganze Wohnquartiere und nicht einzelne Wohnungen zu entwickeln (bzw. zu modernisieren). Vermietungsprobleme sind daher nicht vorhanden und auch mittelfristig nicht zu erwarten. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Finanzinstrumente Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von zehn Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend überwacht. Derivate Finanzierungsinstrumente werden gegenwärtig nicht eingesetzt.
15 Prognosebericht Die Einschränkungen durch die Corona-Pandemie waren im Geschäftsjahr 2022 eher unwesentlich. Aufgrund der bereits im Jahr 2019 vorgenommenen organisatorischen Maßnahmen war der Geschäftsbetrieb auch während der Lockdown-Phasen uneingeschränkt möglich. Belastender waren die erheblichen Preissteigerungen im Bausektor und bei den Verbraucherpreisen. Hierbei ist heute noch nicht absehbar, über welchen Zeitraum sich die Entwicklung hinziehen wird. Allerdings hat auch das Jahr 2022 wieder gezeigt, dass die Auswirkungen für die GWG nicht zu wesentlichen wirtschaftlichen Belastungen geführt haben und auch für die Zukunft keine wesentlichen Ertragsausfälle gesehen werden. Mögliche Ausfälle bei den Mieterträgen bzw. durch erhöhte Leerstände wegen nicht durchführbarer Anschlussvermietung werden jedoch nach Berechnung verschiedener Szenarien für die GWG moderat ausfallen. Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht. Der Vorstand wird weiter, der jeweils aktuellen Situation angemessen, die erforderlichen Maßnahmen ergreifen und bereits getroffene Maßnahmen anpassen. Für das Geschäftsjahr 2023 wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 2.023 T€ erwartet. Der Vorstand dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank gilt allen Mieterinnen und Mietern, die Haus, Wohnung und das Wohnumfeld wie ihr Eigentum betrachten und dieses hegen und pflegen. Schwerte, 24.05.2023 Der Vorstand Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
16 Aktiva 2022 2021 Werte in Euro A. Anlagevermögen I. Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Wohnbauten 97.833.391,90 94.531.185,36 Grundstücke mit anderen Bauten 239.161,63 239.161,63 Grundstücke ohne Bauten 2.126.269,20 2.126.269,20 Technische Anlagen und Maschinen 91.342,00 113.138,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 19.698,15 25.192,49 Anlagen im Bau 0,00 3.840.757,49 Bauvorbereitungskosten 198.698,44 100.508.561,32 179.963,68 II. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 5.000.000,00 5.000.000,00 Beteiligungen 3.500,00 3.500,00 Sonstige Ausleihungen 8.459,00 10.463,00 Andere Finanzanlagen 8.000,00 5.019.959,00 8.000,00 Anlagevermögen insgesamt 105.528.520,32 106.077.630,85 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Unfertige Leistungen 2.992.427,01 3.117.609,80 Andere Vorräte 146.003,29 3.138.430,30 84.756,55 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 46.802,56 42.243,02 Sonstige Vermögensgegenstände 635.876,35 682.678,91 175.473,71 III. Flüssige Mittel Guthaben bei Kreditinstituten 7.709.669,34 4.619.762,48 Umlaufvermögen insgesamt 11.530.778,55 8.039.845,56 C. Rechnungsabgrenzungsposten II. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 8.936,23 0,00 Bilanzsumme 117.068.235,10 114.117.476,41 Bilanz zum 31. Dezember 2022
Passiva 2022 2021 Werte in Euro A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 68.400,00 62.850,00 der verbleibenden Mitglieder 1.810.705,18 1.771.504,40 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 6.694,82 € (Vorjahr: 10.645,60 €) 1.879.105,18 II. Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage 6.997.141,47 6.791.269,88 davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 205.871,59 € (Vorjahr: 205.797,95 €) Andere Ergebnisrücklagen 57.115.000,00 64.112.141,47 56.210.000,00 davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: 905.000,00 € (Vorjahr: 1.740.000,00 €) III.Bilanzgewinn Jahresüberschuss 2.016.731,77 2.014.987,22 Einstellungen in Ergebnisrücklagen -1.110.871,59 905.860,18 -1.945.797,95 Eigenkapital insgesamt 66.897.106,83 64.904.813,55 B. Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen 1.829.299,00 1.792.137,00 Steuerrückstellungen 2.652,23 71,00 Sonstige Rückstellungen 41.130,00 1.873.081,23 42.900,00 C. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 40.108.327,78 39.106.030,83 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.526.681,10 3.669.808,87 Erhaltene Anzahlungen 3.868.291,34 3.660.526,54 Verbindlichkeiten aus Vermietung 43.711,17 28.129,53 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 549.616,73 745.340,65 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 138.739,49 128.553,04 Sonstige Verbindlichkeiten 62.679,43 48.298.047,04 39.165,40 davon aus Steuern: 25.097,30 € (Vorjahr: 6.735,39 €) Bilanzsumme 117.068.235,10 114.117.476,41 17
18 Gewinn- und Verlustrechnung 2022 2021 Werte in Euro 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 11.753.681,42 11.319.675,89 b) aus Betreuungstätigkeit 1.395,36 1.395,36 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 28.344,11 11.783.420,89 22.508,15 2. Verminderung (Vorjahr: Erhöhung) des Bestandes an unfertigen Leistungen -125.182,79 222.685,24 3. Sonstige betriebliche Erträge 232.330,70 118.950,75 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 3.846.119,62 3.878.103,03 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.001.619,64 4.847.739,26 930.005,75 5. Rohergebnis 7.042.829,54 6.877.106,61 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 282.879,03 255.195,37 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 158.343,75 441.222,78 153.733,68 davon für Altersversorgung: 94.601,69 € (Vorjahr: 91.555,41 €) 7. Abschreibungen auf Sachanlagen 3.198.193,42 3.142.073,62 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 461.983,60 352.791,58 9. Erträge aus Beteiligungen 378,40 605,44 10.Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 142,67 80,00 11.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 15.911,68 16.432,75 1.595,73 davon aus verbundenen Unternehmen: 1.500,00 € (Vorjahr: 1.500,00 €) 12.Zinsen und ähnliche Aufwendungen 446.156,29 481.717,67 davon Zinsanteil Zuführung Pensionsrückstellung: 32.708,00 € (Vorjahr: 39.214,00 €) 13.Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 10.122,53 7.197,37 14.Ergebnis nach Steuern 2.501.583,67 2.486.678,49 15.Sonstige Steuern 484.851,90 471.691,27 16. Jahresüberschuss 2.016.731,77 2.014.987,22 17.Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen -1.110.871,59 -1.945.797,95 18. Bilanzgewinn 905.860,18 69.189,27
19 Anhang für das Geschäftsjahr 2022 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG Allgemeine Angaben Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG hat Ihren Sitz in Schwerte, Rathausstraße 24a und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Hagen, GnR 235. Der vorliegende Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 wurde gem. §§ 242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft ist eine kleine Genossenschaft i. S. d. § 267 HGB i. V. mit § 336 Abs. 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 wurde beachtet. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Sachanlagen Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Auf die Aktivierung eigener Verwaltungskosten wurde gem. § 255 HGB, wie auch in den Vorjahren, verzichtet. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Wohngebäuden grundsätzlich auf der Basis einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ermittelt. Abschreibungen auf nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer verteilt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Garagenobjekte wurde mit 20 Jahren festgestellt. Die technischen Anlagen (Blockheizkraftwerke, Photovoltaikanlagen und Wallboxen) werden über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren, 20 Jahren bzw. sechs Jahren abgeschrieben. Die im Geschäftsjahr angeschafften Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden entsprechend der Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten unter 800,00 € netto wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Abwertungen waren nicht erforderlich. Die Wertansätze der Sonstigen Ausleihungen entsprechen den Rückzahlungsbeträgen. Es handelt sich um ein Arbeitgeberdarlehen. Anteile an verbundenen Unternehmen (hier: GmbH-Tochtergesellschaft, Gründung 1991) wurden zum Nominalwert ausgewiesen. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Die anderen Vorräte betreffen Heiz- und Reparaturmaterialien. Die Heizmaterialien (Heizöl und Holzpellets) sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet, die Reparaturmaterialien sind zu Anschaffungskosten bewertet. Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Vermietung waren im Jahr 2022 nicht erforderlich. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Abschreibungen und Bewertungsabschläge berücksichtigt.
20 Rückstellungen Nach § 249 HGB sind für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen Rückstellungen zu bilden. Pensionsrückstellungen sind nach einem versicherungsmathematischen Gutachten entsprechend gebildet worden. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem modifizierten Teilwertverfahren auf Basis der „Heubeck-Richttafeln 2018 G“. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren wurde der von der Deutschen Bundesbank ermittelte und nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) bekannt gegebene durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 1,78 Prozent zugrunde gelegt. Der Bewertung zum Erfüllungsbetrag der Rückstellung wurde eine jährliche Dynamik der Renten- und Gehaltsentwicklung von zwei Prozent und eine Fluktuation von null Prozent unterstellt. Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen besteht zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren im Geschäftsjahr ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 72.996,00 € (Vorjahr: 114.543,00 €). Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme bemessen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Restlaufzeiten und Besicherungen ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Der Zugang bei den Grundstücken und grundstückgleichen Rechten mit Wohnbauten beinhaltet den Zugang der Häuser Hermannstraße 18 und Lohbachstraße 13 in Schwerte durch Umgliederung von Anlagen im Bau sowie nachträgliche Herstellungskosten bei den Häusern Lohbachstraße 15 – 25 und Kleine Märkische Straße 2 in Schwerte. Weiterhin wurden Modernisierungskosten bei den Häusern Lohbachstraße 13a und Leopold-ArendsStraße 6 in Schwerte aktiviert. Die technischen Anlagen und Maschinen betreffen zwei Blockheizkraftwerke, vier Photovoltaikanlagen sowie eine Wallbox. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet Büroausstattungen und die Betriebsausstattungen für die Regiebetriebe. Aufgrund der Bezugsfertigkeit der Häuser Hermannstraße 18 und Lohbachstraße 13 im Jahre 2022 wurden die Kosten von Anlagen im Bau nach Grundstücken und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten umgegliedert. Die Bauvorbereitungskosten betreffen das geplante Baugebiet „Rosenweg“ in Schwerte-Holzen Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt: Rückstellung für Prüfungskosten 25.000,00 € Rückstellung für Jahresabschlussarbeiten 10.000,00 € Rückstellung für Steuerberatungskosten 6.000,00 € Rückstellung für Berufsgenossenschaft 130,00 € Gesamt 41.130,00 €
21 sowie das geplante Bauvorhaben Hermannstraße 24 und 26 in Schwerte. Die Anteile an verbundenen Unternehmen weisen die Beteiligung an der Tochtergesellschaft, GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, mit Sitz in Schwerte aus. Der Kapitalanteil beträgt 100 Prozent. Weitere Beteiligungen werden an der Dortmunder Volksbank eG und an der DZ Bank AG gehalten. Der Ausweis der Beteiligung an der Dortmunder Volksbank eG erfolgt im Posten Andere Finanzanlagen, der Ausweis der Beteiligung an der DZ Bank AG erfolgt im Posten Beteiligungen. Bei den Sonstigen Ausleihungen ist ein Arbeitgeberdarlehen ausgewiesen. Unter den unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten einschließlich Heizkosten von 2.992.427,01 € (Vorjahr: 3.117.609,80 €), unter den anderen Vorräten die Bestände an Heiz- und Reparaturmaterial ausgewiesen. In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. Die Rückstellungen wurden in Höhe des zu erwartenden Aufwands gebildet nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Sollmieten sowie abgerechnete Gebühren und Umlagen abzüglich Erlösschmälerungen. Bei den Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen handelt es sich u. a. um die Geschäftsbesorgung für die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, Betreuung einer Eigentümergemeinschaft, Einspeisungserträge aus Photovoltaikanlagen sowie um Pachten aus unbebauten Grundstücken. Von den sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen nennenswerte Beträge auf Entschädigungszahlungen von Versicherungen (167,2 T€) und von Dritten (20,3 T€). Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung betragen: Für die Geschäftsbesorgung hat die Tochtergesellschaft, GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, einen Betrag von 1.001,6 T€ in Rechnung gestellt, der als Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen erfasst wurde. Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten u. a. den Zinsanteil der Zuführung zu Pensionsrückstellungen in Höhe von 33,7 T€. Die Position Steuern vom Einkommen und vom Ertrag enthalten Steueraufwendungen von 5,1 T€ für Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag 2022 sowie 4,7 T€ für Gewerbesteuer 2022. Sonstige Angaben Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse Seit dem Jahr 2008 hat die Genossenschaft zu Gunsten der Tochtergesellschaft, der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, eine selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft gegeben. Diese dient bis zu einem Höchstbetrag von 150.000,00 € als Sicherheit für in Zukunft fällige Erbbauzinsen für die Grundstücke Gemarkung Westhofen Flur 4, Flurstücke 1451 und 2044. Für die Neubauten „Klimaschutzsiedlung Lohbachstraße“ und „Kleine Märkische Straße“ wurden Betriebskosten 2.611,5 T€ Instandhaltungskosten 1.196,3 T€ Sonstige Aufwendungen (u.a. Erbbauzinsen, Kosten für Miet- und Räumungsklagen und Umsetzkosten) 38,3 T€
22 Durchführungsverträge zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Stadt Schwerte geschlossen. Als Sicherungsleistung wurde vereinbart, Vertragserfüllungsbürgschaften zu hinterlegen. Die Avallinie beträgt bei dem Objekt „Klimaschutzsiedlung Lohbachstraße“ zum Jahresende noch 21.094,33 €, bei dem Objekt „Kleine Märkische Straße“ noch 8.400,00 €. Für die Dortmunder Volksbank besteht nach §46 der Satzung eine beschränkte Nachschusspflicht in Höhe von 8.000 €. Die Zustimmung zu Bürgschaftsübernahmen gemäß § 49 GenG wurde in der Mitgliederversammlung am 12. Dezember 2006 eingeholt. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Das Bestellobligo für bereits vergebene Aufträge für die in 2022 fertiggestellte Neubaumaßnahme Lohbach- / Hermannstraße beträgt noch 744,5 T€. Treuhandverhältnisse Am 31. Dezember 2022 bestanden Mietkautionen mit Guthaben in Höhe von 401,14 € (Vorjahr: 401,14 €). Da es sich um Treuhandvermögen handelt, wurden die Guthaben in der Bilanz nicht als flüssige Mittel und Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen. Die aus der WEG-Verwaltung resultierenden Treuhandvermögen in Höhe von 48.460,41 € (Vorjahr: 71.154,52 €) werden getrennt vom Vermögen der Genossenschaft gehalten. Beteiligungsverhältnisse Die Genossenschaft ist zu 100 Prozent an der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH mit Sitz in Schwerte beteiligt. Das Stammkapital beträgt fünf Mio. €. Der zuletzt aufgestellte Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 weist bei einer Bilanzsumme von 13.239,3 T€ einen Jahresüberschuss von 243,9 T€ und ein Eigenkapital von 7.939,1 T€ aus. Weitere Beteiligungen bestehen an der DZ Bank AG mit 3.500,00 € und an der Dortmunder Volksbank eG mit 8.000,00 €. Betriebsorganisation Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug zwei kaufmännische Mitarbeiter sowie 30 geringfügig Beschäftigte (Hauswarte und Reinigungskräfte). Mit der Tochtergesellschaft, der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Mitgliederbewegung Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um 39.200,78 € (2021: 44.952,59 €). Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr erhöht um 25.800,00 € (2021: 31.800,00 €) Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1.606.200,00 € (2021: 1.580.400,00 €). Nachträgliche Ereignisse Durch die aktuelle Klimapolitik der Bundesregierung sind Gesetzgebungsverfahren z. B. bezogen auf die Zulässigkeit von zukünftig einzusetzender Heiztechnik oder dem Umgang mit CO2-Emmissionen noch nicht abgeschlossen oder gerade beschlossen worden. Diese gesetzlichen Anforderungen haben Auswirkungen auf die zukünftige Investitionspolitik des Unternehmens. Hier muss jeweils zeitnah reagiert und ggfls. Investitionsentscheidungen angepasst werden. Allerdings sind trotz der vorgenannten Veränderungen bestandsgefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht zu erwarten. 2022 2021 Anfang 2022 2.634 2.581 Zugang 2022 173 157 Abgang 2022 130 104 Ende 2022 2.677 2.634
23 Denn trotz zu erwartender Kostensteigerungen ist die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig auf hohem Niveau. Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns Nach Zuführung von 205.871,59 € in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 24.05.2023 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 2.016.731,77 € einen Betrag von 905.000,00 € im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 70.860,18 € an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 835.000,00 € den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Prüfungsverband Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf. Mitglieder des Vorstandes Ralf Grobe Jürgen Tekhaus (bis 31.12.2022) Lars Podchull (ab 01.01.2023) Burkhard Floegel Mitglieder des Aufsichtsrates Rudolf Pohl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Polizeibeamter i. R. Aufsichtsratsvorsitzender Ludger Wilde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Ingenieur stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Marcus Droll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Industriekaufmann/Fachrichtung Energiewirtschaft Günter Hosang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Ingenieur Detlev Reinecke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Bankbetriebswirt ADG Dr. Michael Schult . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplom-Ingenieur Schwerte, 24.05.2023 Der Vorstand Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel
24 Anlagenspiegel per 31.12.2022 Alle Werte in Euro. Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2022 Zugänge Abgänge Umbuchungen (+/-) Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 156.074.790,86 184.821,09 - 6.279.127,84 Grundstücke mit anderen Bauten 500.514,01 - - - Grundstücke ohne Bauten 2.126.269,20 - - - Technische Anlagen und Maschinen 397.107,57 5.650,79 - - Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 306.413,29 3.657,92 1.630,59 - Anlagen im Bau 3.840.757,49 2.438.370,35 - -6.279.127,84 Bauvorbereitungskosten 205.618,24 18.734,76 - - 163.451.470,66 2.651.234,91 1.630,59 - Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 5.000.000,00 - - - Beteiligungen 3.500,00 - - - Sonstige Ausleihungen 10.463,00 - 2.004,00 - Andere Finanzanlagen 8.000,00 - - 5.021.963,00 - 2.004,00 - Anlagevermögen insgesamt 168.473.433,66 2.651.234,91 3.634,59 -
25 Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2022 kummulierte Abschreibungen 01.01.2022 Abschrei- bungen Geschäftsjahr Abschreibungen auf Abgänge kummulierte Abschreibungen 31.12.2022 Buchwerte 31.12.2022 Buchwerte 31.12.2021 162.538.739,79 61.543.605,50 3.161.742,39 - 64.705.347,89 97.833.391,90 94.531.185,36 500.514,01 261.352,38 - - 261.352,38 239.161,63 239.161,63 2.126.269,20 - - - - 2.126.269,20 2.126.269,20 402.758,36 283.969,57 27.446,79 - 311.416,36 91.342,00 113.138,00 308.440,62 281.220,80 9.004,24 1.482,57 288.742,47 19.698,15 25.192,49 - - - - - - 3.840.757,49 224.353,00 25.654,56 - - 25.654,56 198.698,44 179.963,68 166.101.074,98 62.395.802,81 3.198.193,42 1.482,57 65.592.513,66 100.508.561,32 101.055.667,85 5.000.000,00 - - - - 5.000.000,00 5.000.000,00 3.500,00 - - - - 3.500,00 3.500,00 8.459,00 - - - - 8.459,00 10.463,00 8.000,00 - - - - 8.000,00 8.000,00 5.019.959,00 - - - - 5.019.959,00 5.021.963,00 171.121.033,98 62.395.802,81 3.198.193,42 1.482,57 65.592.513,66 105.528.520,32 106.077.630,85
26 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2022 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 40.108.327,78 1.856.574,40 6.536.849,14 31.714.904,24 (39.106.030,83) (1.761.497,62) (6.853.035,59) (30.491.497,62) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.526.681,10 145.226,25 602.537,68 2.778.917,17 (3.669.808,87) (143.127,77) (593.818,48) (2.932.862,62) Erhaltene Anzahlungen 3.868.291,34 3.868.291,34 - - (3.660.526,54) (3.660.526,54) (- ) (- ) Verbindlichkeiten aus Vermietung 43.711,17 43.711,17 - - (28.129,53) (28.129,53) (- ) (- ) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 549.616,73 462.259,14 87.357,59 - (745.340,65) (619.083,74) (126.256,91) (- ) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 138.739,49 138.739,49 - - (128.553,04) (128.553,04) (- ) (- ) Sonstige Verbindlichkeiten 62.679,43 62.679,43 - - (39.165,40) (39.165,40) (- ) (- ) Gesamtbetrag 48.298.047,04 6.577.481,22 7.226.744,41 34.493.821,41 (47.377.554,86) (6.380.083,64) (7.573.110,98) (33.424.360,24) *) GPR = Grundpfandrecht Alle Beträge in Euro insgesamt Restlaufzeit bis zu 1 Jahr zwischen über 5 Jahre 1 und 5 Jahren insgesamt
27 40.108.327,78 GPR (39.106.030,83) GPR 3.526.681,10 GPR (3.669.808,87) GPR - (- ) - (- ) - (- ) - (- ) - (- ) 43.635.008,88 (42.775.839,70) gesichert Art der Sicherung*)
28 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat und die von ihm gebildeten Ausschüsse haben im Geschäftsjahr 2022 ihre nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen Beratungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand und der Geschäftsführung ließ sich der Aufsichtsrat über alle wichtigen Angelegenheiten unterrichten, insbesondere über ✔ die Neubaumaßnahmen in Schwerte Hermann-/Lohbachstraße, ✔ den Bebauungsplan Nr. 188 Rosenweg, Schwerte, ✔ die Planung für das Grundstück Am Musikantenviertel in Schwerte-Ergste, ✔ den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, ✔ den Risiko- und Chancenbericht 2021 ✔ den Jahresabschluss 2021 ✔ die Wirtschafts- und Finanzplanung, ✔ die Vermietungssituation, ✔ die Änderungen von gesetzlichen Rahmenbedingungen ✔ die Personalentwicklung ✔ die allgemeine Geschäftsentwicklung ✔ die Maßnahmen und Auswirkungen der Covid19-Pandemie. Der Vorstand der Genossenschaft und die Geschäftsführer der Tochtergesellschaft haben den Aufsichtsrat regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und bedeutsame Geschäftsvorfälle informiert und erbetene Auskünfte stets umfassend erteilt. Der Aufsichtsrat ist von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Notwendige Beschlüsse wurden nach entsprechenden Beratungen gefasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2022 und der Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2022 wurden eingehend beraten und geprüft. Den Erklärungen des Vorstandes im Geschäftsbericht wird zugestimmt und der Mitgliederversammlung die Genehmigung des Jahresabschlusses 2022 empfohlen. Wir danken den Herren des Vorstandes und den Geschäftsführern für die gute Zusammenarbeit sowie für die erfolgreiche Geschäftsführung und das erzielte Jahresergebnis. Unser Dank gilt auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GWG Schwerte eG und der GWG Schwerte GmbH. Schwerte, im Mai 2023 Der Aufsichtsrat Rudolf Pohl, Vorsitzender
29 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Gemäß unserem gesetzlichen Prüfungsauftrag nach § 53 GenG haben wir die Prüfung der Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG, Schwerte, durchgeführt. Wir fassen das Ergebnis unserer Prüfung wie folgt zusammen: Unsere Prüfung umfasst die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse haben wir den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss einbezogen. Die Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft sowie die Verantwortlichkeit des Aufsichtsorgans werden durch die Prüfung nicht eingeschränkt. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck) vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Genossenschaft darf gemäß Satzung Beteiligungen nach § 1 Abs. 2 GenG übernehmen. Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands. Am Bilanzstichtag wurden 1.570 Wohnungen, 13 sonstige Einheiten und 1.529 Garagen/Stellplätze bewirtschaftet. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungszeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern verfolgt hat. Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 entspricht in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Er ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsvorschriften wurden beachtet; der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben. Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Das Geschäftsjahr 2022 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 2.017 (Vorjahr: T€ 2.015). Zum Jahresergebnis hat insbesondere das Ergebnis der Hausbewirtschaftung mit T€ 2.498 (Vorjahr: T€ 2.485) beigetragen. Die Genossenschaft ist alleinige Gesellschafterin der GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH mit einem Stammkapital von T€ 5.000. Der Jahresabschluss der Tochtergesellschaft weist zum 31. Dezember 2022 bei einer Bilanzsumme von T€ 13.110 (Vorjahr: T€ 13.239) einen Jahresüberschuss von T€ 187 (Vorjahr: T€ 244) und ein Eigenkapital von T€ 8.127 (Vorjahr: T€ 7.939) aus. Für das Jahr 2023 wird laut Wirtschaftsplan der GmbH mit einem Jahresüberschuss von T€ 326 gerechnet. Nach dem Ergebnis unserer Prüfung wurden die Geschäfte der Genossenschaft in der Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Düsseldorf, 25.05.2023 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Köhler Wollschläger Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin
Rathausstraße 24 a, 58239 Schwerte Telefon (02304) 24032-0 Telefax (02304) 24032-32 kontakt@gwg-schwerte.de www.gwg-schwerte.de
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