Seite 1 GESCHÄFTSBERICHT 2024 ZUKUNFT BEGINNT
Seite 2 Inhaltsverzeichnis Vorwort des Vorstands ..................................................................................................05 Mit Weitblick gebaut – Projekt Rosenweg....................................................................06 Am Musikantenviertel – Ein Quartier wächst...............................................................09 Wo Zukunft gepflegt wird – Instandhaltung des Bestandes..................................... 10 Nähe, die bleibt – Vermietung mit Verantwortung.....................................................12 Zusammen statt allein – GWG-Seniorengruppen.......................................................14 Beratung mit Termin – Zeit für das Wesentliche schaffen ........................................ 16 GWG verbindet – Digitalisierung...................................................................................18 Engagement, das bewegt – GWG-Sportförderung.....................................................22 Kennzahlen 2024.............................................................................................................24 Bericht des Aufsichtsrates.............................................................................................. 27 Geschäftsbericht GWG Schwerte eG......................................................................... 29 Bilanz zum 31.12.2024.................................................................................................... 40 Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2024 bis 31.12.2024......................................... 42 Anhang Geschäftsjahr 2024...........................................................................................44 Anlagenspiegel per 31.12.2024.................................................................................... 50 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2024..................................................................... 52 Geschäftsbericht GWG Schwerte GmbH................................................................... 55 Bilanz zum 31.12.2024.................................................................................................... 66 Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2024 bis 31.12.2024......................................... 68 Anhang Geschäftsjahr 2024..........................................................................................70 Anlagenspiegel per 31.12.2024..................................................................................... 76 Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2024..................................................................... 78 Impressum....................................................................................................................... 79
Seite 3 Wo Beständigkeit auf Bewegung trifft: Zukunft braucht ein starkes Fundament.
Seite 4 Gerade in herausfordernden Zeiten zeigt sich die Stärke unseres genossenschaftlichen Modells. Seit fast 130 Jahren stehen wir für gutes und sicheres Wohnen in Schwerte.
Seite 5 Zukunft beginnt Zuhause: Lebenswerte Wohnräume schaffen, die Sicherheit, Gemeinschaft und Perspektive bieten. Im Geschäftsjahr 2024 wurde dieser Anspruch besonders deutlich, etwa beim Neubau am Rosenweg oder unserem Engagement für nachhaltige, soziale Quartiersentwicklung. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen haben wir gezeigt: Wer in Zuhause investiert, gestaltet Zukunft. Was war gut, und was hätte noch besser sein können? Was hat bestens geklappt, wo gab es Schwierigkeiten? Welche Erfolge und Ereignisse ragen aus der Vielzahl der umgesetzten Projekte und Maßnahmen hervor? Der Bericht über das Geschäftsjahr 2024 gibt einen umfassenden Einblick in unser Handeln und zeigt, wie wir die Zukunft aktiv mitgestalten. Das Jahr 2024 stellte die GWG erneut vor vielfältigen Herausforderungen: steigende Baukosten, hohe Darlehenszinsen und komplexe Genehmigungsprozesse prägten das Umfeld. Dennoch konnten wir wichtige Fortschritte erzielen. Ein herausragendes Beispiel und ein Meilenstein in der Geschichte der GWG ist das Neubauprojekt am Rosenweg. Hier entstehen im ersten Bauabschnitt 56 öffentlich geförderte Wohnungen mit einer Bewilligungsmiete von 6,50 €/m². Dabei setzen wir konsequent auf unseren bewährten GWG-Baustandard, ohne Kompromisse bei Qualität und Nachhaltigkeit. Gerade in herausfordernden Zeiten zeigt sich die Stärke unseres genossenschaftlichen Modells. Seit fast 130 Jahren stehen wir für gutes und sicheres Wohnen in Schwerte. Auch in einem von globalen Krisen und Unsicherheit geprägten Umfeld bleiben wir ein verlässlicher Partner. Für unsere Mitglieder und Mitarbeitenden sowie für die heimischen Handwerksunternehmen. Nachhaltigkeit ist dabei fest in unserer DNA verankert. Das setzen wir bei der Schaffung neuen Wohnraums ebenso um, wie bei der Erhaltung und Erneuerung der bestehenden Wohnungen. Wir denken und handeln zukunftsorientiert. Energieeffiziente Bauweisen, umweltfreundliche Materialien und soziale Verantwortung prägen unser tägliches Tun. Unser Ziel ist es, nicht nur Wohnraum zu schaffen, sondern lebendige Quartiere mit hoher Lebensqualität zu gestalten. Orte, an denen Gemeinschaft wachsen kann. Die digitale Transformation ist ein zentraler Baustein auf unserem Weg in die Zukunft, immer mit dem Ziel, das Wohnen einfacher, transparenter und serviceorientierter zu gestalten. 2024 haben wir unser digitales Serviceportal „Meine GWG“ weiter ausgebaut, interne Prozesse optimiert und neue digitale Angebote für Wohnungssuchende etabliert. Der Geschäftsbericht 2024 steht somit auch für unseren Anspruch, transparent zu kommunizieren und im vertrauensvollen Dialog mit Mitgliedern, Partnern und der Stadt zu stehen. Verlässlichkeit, soziale Verantwortung und Qualität sind die Werte, auf die sich alle Partner der GWG verlassen können. Heute wie in Zukunft. Wir danken allen Beteiligten für ihr Engagement und ihre Unterstützung auf unserem Weg. Gemeinsam gestalten wir eine lebendige Zukunft für Schwerte. Vorwort Ralf Grobe Lars Podchull Burkhard Floegel Geschäftsführende Vorstände Lars Podchull und Ralf Grobe
Seite 6 Ein Meilenstein für die GWG Schwerte: Mit dem Bau von insgesamt 140 neuen Wohnungen am Rosenweg startet eines der größten Bauvorhaben in der Geschichte der Genossenschaft. Im Jahr 2024 haben nach acht Jahren intensiver Planung und zäher Verhandlungen die Bauarbeiten für die ersten Wohneinheiten begonnen, ein Herzensprojekt von Vorstand Ralf Grobe. „Vor acht Jahren konnten wir das zusammenhängende, rund 20.000 Quadratmeter große Grundstück von der Deutschen Nickel erwerben. Die Freude war groß, als wir im vergangenen Jahr endlich mit dem Bau der ersten 56 geförderten Mietwohnungen beginnen konnten“, so Grobe. „Denn in Schwerte fallen in den kommenden Jahren viele Sozialmietwohnungen aus der Preisbindung. Der Bedarf ist enorm.“ Es ist diese weitsichtige und langfristige Planung, durch die sich die GWG von vielen anderen Wohnungsunternehmen unterscheidet. Vorstand Lars Podchull erklärt: „Qualität steht für uns in jeder Phase im Mittelpunkt. Wir sind Wohnungsbestandshalter und investieren kontinuierlich in die Weiterentwicklung, Modernisierung und Erweiterung unseres Bestandes. Unser Ziel ist es, unter wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dauerhaft hochwertigen Wohnraum für unsere Mitglieder zu schaffen. Wir bauen für unsere Mitglieder.“ Ein Beispiel für diesen vorausschauenden Ansatz: „Wir denken von Anfang an langfristig, zum Beispiel bei der Planung von Tiefgaragen“, so Ralf Grobe. „Autos parken unter dem Gebäude, sodass großzügige, grüne Außenanlagen möglich sind. Heute geben wir strategisch einen Euro mehr aus, um später keine zehn Euro investieren zu müssen.“ Mit Weitblick gebaut: GWG investiert in Wohnqualität der Zukunft
Seite 7 Diese nachhaltige Denkweise sorgt für einen langlebigen, modernen Wohnungsbestand mit niedrigen Instandhaltungskosten und stabiler Vermietung. Durch die hochwertige Ausstattung der Gebäude, etwa mit elektrischen Rollläden, Fußbodenheizung und Zisternen zur Regenwassernutzung, sparen wir uns in 20 oder 30 Jahren aufwendige Nachrüstungen. Die wirtschaftlich solide Lage der GWG stärkt dieses Vorgehen zusätzlich. „Jeden Euro, den wir nicht für Instandhaltung, Zinsen oder Tilgung ausgeben müssen, können wir sinnvoll investieren“, betont Lars Podchull. So konnte das Projekt Rosenweg neben öffentlicher Förderung auch mit erheblichem Eigenkapital realisiert werden – ein klarer Wettbewerbsvorteil. Zudem ist sich die GWG ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst. Der genossenschaftliche Gedanke – seit beinahe 130 Jahren fest im Unternehmen verankert – ist heute aktueller denn je: „Wir sind ein verlässlicher Partner, der nicht nur baut und vermietet, sondern den Bestand über Jahrzehnte begleitet und pflegt. Das ist auch im Sinne unserer Mitglieder“, so Grobe. Beständig und mit Herz dabei Ralf Grobe ist seit fast 30 Jahren bei der GWG tätig, sein Engagement ist bis heute spürbar. „Es motiviert mich, dass man den Erfolg unserer Arbeit ein Leben lang sehen kann.“ So erinnert er sich mit Stolz an die Wohnsiedlung „Am Zimmermanns Wäldchen“, die sogar mit dem Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichnet wurde. „Was wir herstellen, hat einen bleibenden Wert. Und wenn die Anlage gehegt und gepflegt wird, dann sieht sie auch in den nächsten Jahrzehnten noch gut aus. Insofern ist das ein Ort, wo ich hin und wieder mit Freude vorbeifahre oder hingehe.“ Vertrautes Zuhause. Ein Leben lang. Viele Projekte begleitet Grobe persönlich. „Manchmal kenne ich fast jeden Stein beim Namen“, sagt er mit einem Lächeln. Diese Liebe zum Detail zeigt, wie sehr ihm die Qualität und Nachhaltigkeit der Bauprojekte am Herzen liegen. Vorstand Lars Podchull ergänzt die besondere Verbindung zu den Menschen: „Die vielen lebenslangen Mietverhältnisse zeigen, dass sich unsere Mitglieder in ihren Wohnungen und Quartieren wirklich zu Hause fühlen.“ Das Leben verändert sich, die GWG bleibt. Familien starten oft in größeren Wohnungen, später reicht ein kleineres Zuhause. Die GWG-Quartiere bieten für jede Lebensphase passende Wohnformen. Umzüge innerhalb des Viertels sind ebenso möglich, wie der Verbleib in der vertrauten Wohnung. „Die Mieter sind gleichzeitig Mitglied der Genossenschaft. Sie müssen daher keine Eigenbedarfskündigung fürchten. Unsere Mitglieder haben keinen gewöhnlichen Mietvertrag, sondern einen Dauernutzungsvertrag. Eine Eigenbedarfskündigung gibt es bei uns nicht“,
Seite 8 so Podchull. Die genossenschaftliche Wohnform kommt dem Eigentum damit bereits sehr nahe. Von der Studentenwohnung bis zum Eigenheim Das Wohnungsangebot umfasst Mietwohnungen in verschiedensten Größen, Preiskategorien und Ausstattungen, ebenso wie attraktive Kaufobjekte. Die hundertprozentige Tochtergesellschaft, die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH, erschließt zudem aktuell ein 24.000 Quadratmeter großes Grundstück „Am Musikantenviertel“ für den Bau von Einfamilienhäusern. „Ziel ist es, Menschen aus Schwerte und Umgebung ein langfristiges Zuhause zu ermöglichen“, erklärt Ralf Grobe. Man fängt vielleicht mit einer Studentenbude an. Dann zieht man mit Freund oder Freundin in eine Zweizimmer-Mietwohnung. Mit entsprechender beruflicher Entwicklung folgt vielleicht die erste größere Wohnung, dann ein Platz für die Familie und später schließt sich der Wunsch nach einem Einfamilienhaus in passender Lage an. Kinder und Enkel, die in einer Genossenschaftswohnung aufgewachsen sind, bleiben der GWG häufig treu, viele wohnen später selbst in einer Wohnung der Genossenschaft, oft sogar im gleichen Quartier. So leben mehrere Generationen einer Familie nah beieinander: die Großeltern, die Eltern und irgendwann auch die Kinder mit ihrer eigenen jungen Familie. Nähe, Vertrautheit und gegenseitige Unterstützung machen aus Wohnraum ein echtes Zuhause, ein Leben lang. „Das heißt, wir brauchen mehr Wohnraum, selbst wenn wir kein Bevölkerungswachstum oder ein geringes Wachstum haben. Schwerte liegt im Speckgürtel von Dortmund und ist ein bevorzugter Wohnort. Als verantwortungsvolles Unternehmen haben wir daher nicht ohne Grund, den gesamten Wohnungsmarkt in Schwerte und Umgebung im Auge“, unterstreicht Grobe seine Ausführungen. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Entwicklung öffentlich geförderter Wohnraum in Schwerte Schwerte lt. NRW. Bank GWG 1.290 1.257 1.155 1.098 1.079 838 761 761 761 743 716 716 432 432 488 Daten der NRW.Bank nur bis 31.12.2023 veröffentlicht.
Seite 9 Am Musikantenviertel: Ein Quartier wächst Mit dem Projekt „Am Musikantenviertel“ hat die GWG Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Schwerte mbH (100%ige Tochtergesellschaft der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG) ein zukunftsweisendes Vorhaben angestoßen, das 2024 entscheidend vorangebracht wurde: Der Verkaufsstart der Grundstücke markierte nicht nur einen Meilenstein für die Quartiersentwicklung in Schwerte-Ergste, sondern auch ein starkes Bekenntnis zur nachhaltigen Flächenentwicklung durch die GWG Schwerte. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen (hohen Baukosten und Zinsen) hat sich die GWG Schwerte entschlossen, das Projekt zielgerichtet umzusetzen. Die Erschließungsarbeiten stehen kurz vor dem Abschluss, über die Hälfte der 24 Grundstücke sind bereits verkauft. Ein klares Indiz für die hohe Nachfrage nach qualitätsvollem Bauland in der Region. Das Quartier grenzt direkt an das bestehende Musikantenviertel an und fügt sich städtebaulich wie auch sozial hervorragend in die Umgebung ein. Für viele Familien ist es der Ort, an dem sie ihre Zukunft gestalten wollen: ein eigenes Zuhause bauen, Kinder in der Nähe zur Schule schicken, lokal einkaufen, leben, ankommen. Genau hier beginnt Heimat und Zukunft.
Seite 10 „Zukunft beginnt Zuhause“ und für uns als GWG bedeutet das, dass wir uns Tag für Tag dafür einsetzen, unseren Wohnungsbestand in gutem Zustand zu halten. Mit regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen sorgen wir dafür, dass unsere Gebäude modern, sicher und gepflegt bleiben. Dabei geht es nicht um spektakuläre Großprojekte, sondern um kontinuierliche Arbeit im Detail, mit dem Ziel, für unsere Mieterinnen und Mieter ein Wo Zukunft gepflegt wird: Verlässliche Instandhaltung in unserem Bestand dauerhaft gutes Wohngefühl zu schaffen und Renovierungsstau gar nicht erst entstehen zu lassen. Im Jahr 2024 haben wir an mehreren Standorten Maßnahmen umgesetzt, die genau diesem Anspruch gerecht werden: sorgfältig geplant, professionell ausgeführt und immer mit Blick auf den langfristigen Erhalt unserer Immobilien.
Seite 11 Ein Blick auf ausgewählte Maßnahmen 2024 Frische Anstriche in den Treppenhäusern sorgen für ein freundliches Wohnumfeld und schützen gleichzeitig die Bausubstanz, ein Beitrag zur Werterhaltung und zum Wohlfühlen. Bestände pflegen, Wohnqualität sichern Unsere Investitionen in die Instandhatung sind immer darauf ausgerichtet, langfristige Wohnqualität zu sichern. Denn für uns steht fest: Wer gutes Wohnen möglich machen will, muss sich um seine Gebäude kümmern: verlässlich, verantwortungsvoll und mit dem Blick nach vorn. Erikastr. 2 – 12 in Dortmund-Holzen Heideweg 54 – 58 in Dortmund-Holzen Märkische Str. 63 – 69 in Schwerte Die neuen Fensteranstriche tragen nicht nur zur optischen Auffrischung bei, sondern erhöhen auch die Lebensdauer der Fensterrahmen. Am Zimmermanns Wäldchen 1 – 7 in Schwerte Der Neubau von Balkonen schafft zusätzlichen Wohnraum im Freien und erhöht den Wohnkomfort. Zum Großen Feld 53/55 und 61/63 in Schwerte
Seite 12 Nähe, die bleibt: Wie Vertrauen Wohnraum schafft Die GWG ist mehr als ein etablierter Akteur im Schwerter Wohnungsmarkt – sie ist ein Zuhause für viele. Möglich machen das nicht nur der Wohnungsbestand, sondern vor allem die Menschen hinter dem Service. Einer von ihnen: Dennis Migotti, Kundenbetreuer und verantwortlich für die gesamte Vermietung bei der GWG. Mit Herz, Erfahrung und einem feinen Gespür für Menschen sorgt er dafür, dass Wohnraum mehr ist als nur Quadratmeter – nämlich ein Stück Zukunft, das bei den Mieterinnen und Mietern beginnt. Eine feste Größe mit Weitblick „Die GWG Schwerte ist die größte Wohnungsgenossenschaft und der führende Vermieter in der Stadt“, beschreibt Migotti sein Arbeitsumfeld. Aktuell verwaltet die Genossenschaft rund 1.800 Wohneinheiten – Tendenz steigend. Mit dem Neubauprojekt am Rosenweg entstehen bald über 140 weitere Wohnungen. Die GWG steht für Vertrauen und Kontinuität. Wer hier wohnt, erhält nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch Sicherheit und ein verlässliches Umfeld. „Man muss keine Eigenbedarfskündigung fürchten, und wenn etwas ist, wird sich darum gekümmert“, so Migotti. Wohnungsvergabe mit Verantwortung Vom Erstkontakt bis zur Vertragsunterschrift liegt jede Vermietung in Dennis Migottis Händen. Dabei zählen neben Bonität und Einkommen auch soziale Aspekte. „Wir fragen uns: Wer passt in die Hausgemeinschaft? Wer braucht die Wohnung wirklich dringend? Wer ist bereits Mitglied der GWG?“ Angesichts der hohen Nachfrage legt Migotti besonderen Wert auf ein faires, transparentes Auswahlverfahren. Verantwortungsvoll und mit Augenmaß sorgt er dafür, dass die Entscheidungen langfristig tragfähig sind – für alle Beteiligten.
Seite 13 Der Mensch zählt Für Migotti ist Wohnen mehr als nur ein Geschäftsprozess. Er sieht in jedem neuen Mietverhältnis ein Teilstück einer lebendigen Nachbarschaft. „Mit einer falschen Entscheidung kann ich auch Unruhe ins Haus bringen“, sagt er schmunzelnd – und bringt damit auf den Punkt, wie wichtig das soziale Miteinander für ihn ist. Offenheit und gegenseitiger Respekt prägen seine Haltung – und tragen zur stabilen Mieterstruktur im GWG-Bestand bei. Vertrauen spricht sich herum Gute Arbeit spricht sich herum – und das zeigt sich auch bei der GWG. „Unsere Mieter machen die beste Werbung für uns“, sagt Migotti. „Wenn jemand eine Wohnung sucht, heißt es oft: „Frag mal bei der GWG – da bin ich super zufrieden.“ Auch wer den Namen GWG nicht kennt, erkennt oft die Häuser: „Die Beschilderung an unseren Objekten macht es leicht, uns im Stadtbild zu erkennen.“ Fair wohnen – zu fairen Preisen Beim Thema Mieten bleibt die GWG bodenständig. „Die Mietpreisbremse ist bei uns kein Thema – mit einer Durchschnittsmiete von 6,58 € liegen wir im unteren Bereich“, erklärt Migotti. Auch Neubauten mit moderner Ausstattung, Barrierefreiheit und Solartechnik bleiben bezahlbar. Damit bietet die GWG solide Wohnqualität – gerade in Zeiten angespannten Wohnraums ein starkes Argument. Fachlich kompetent – menschlich präsent Neben der Vermietung betreut Dennis Migotti zahlreiche Wohneinheiten in der klassischen Wohnungsverwaltung – von Reparaturen über Beschwerden bis hin zu Mietrückständen. Dabei ist er nicht nur Verwalter, sondern echter Ansprechpartner: jemand, der zuhört, nach Lösungen sucht und im Sinne der Mieter wie des Unternehmens handelt. Dass alle Vermietungen über seinen Tisch laufen, zeigt das Vertrauen, das ihm entgegengebracht wird. „Die allermeisten Fälle laufen gut – durch alle Gesellschaftsschichten hindurch“, sagt Migotti. Und wenn es doch mal nicht passt? „Dann lernt man daraus. Man kann den Menschen eben nur vor den Kopf schauen.“ Diese Haltung zeugt von Erfahrung, aber auch von Bescheidenheit – und macht ihn zu einem glaubwürdigen Vertreter sozialen und fairen Wohnens. Verantwortungsvoll vermieten, Zukunft gestalten Dennis Migotti steht wie kaum ein anderer für das, was eine moderne Wohnungsgenossenschaft ausmacht: Verlässlichkeit, Fairness und Nähe zum Menschen. Ob am Telefon, beim Erstkontakt oder in der täglichen Betreuung – er ist ein Gesicht der GWG und ein Garant für das Vertrauen vieler Mieter. Seine Arbeit zeigt: Vermietung bedeutet weit mehr als Flächenmanagement. Es geht um Lebensqualität, soziale Verantwortung – und darum, dass Zukunft genau dort beginnt, wo Menschen sich zu Hause fühlen. Wir gucken natürlich auf das Einkommen und die Bonität, aber auch auf weichere Faktoren. Wer passt in die Hausgemeinschaft? Wer braucht die Wohnung wirklich dringend? Wer ist bereits Mitglied der GWG?
Seite 14 Von der Idee zur gelebten Nachbarschaft Ursprünglich stammt sie aus Oberschlesien in Polen und lebt seit 1986 in Deutschland. Heute fühlt sie sich längst zu Hause und mit ihrer offenen, herzlichen Art schafft sie seit Jahren wertvolle Begegnungen für Seniorinnen und Senioren. 2004 startete sie mit ihrer ersten Gymnastikgruppe in der Wohnanlage „Holzener Weg“. Was klein begann, hat sich seither stetig weiterentwickelt: Inzwischen betreut sie fünf Gruppen, die sich wöchentlich zur gemeinsamen Bewegung und zum Austausch treffen. Zusammen statt allein: Ein Zuhause für Körper und Seele Seit über zwanzig Jahren bringt Hedwig Pelka-Mahler (62) Lebensfreude, Energie und einen Hauch polnischer Herzlichkeit in den Alltag älterer Menschen. Als Altentherapeutin und Altenpflegerin leitet sie mehrere Gymnastikgruppen in Wohnanlagen der GWG – mit großem Engagement und noch größerer Wirkung.
Seite 15 Wöchentliches Miteinander mit Wirkung Ein Beispiel für das verbindende Potenzial ihrer Arbeit: Die Seniorengruppe in der Wohnanlage „Kleine Märkische Straße“ trainiert gemeinsam mit Bewohnerinnen und Bewohnern der benachbarten Wohnanlage der Eisenbahnergenossenschaft. Dieses Miteinander zeigt, wie gelebte Nachbarschaft Barrieren überwindet – und Gemeinschaft stärkt. Jeden Dienstagvormittag stehen rund 45 Minuten Gymnastik auf dem Programm, gefolgt von einer halben Stunde Gedächtnistraining. Körper und Geist bleiben so gleichermaßen in Bewegung. Auf klassische Kartenspiele wird bewusst verzichtet – stattdessen setzt Frau Pelka-Mahler auf einfache, aktivierende Spiele, die Freude machen und niemanden überfordern. Gemeinschaft schafft Nähe Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer, im Durchschnitt rund 80 Jahre alt, genießen diese Auszeiten vom Alltag. Ziel der Angebote ist es, soziale Isolation zu vermeiden und Nähe im Quartier zu schaffen. Genau darum ging es der GWG schon vor 20 Jahren, als sie die Idee zu diesen Gruppen ins Leben rief: Ältere, oft alleinlebende Menschen gezielt zu erreichen – und ihnen das Gefühl zu geben, zu Hause und eingebunden zu sein. Besonders beliebt sind auch die gemeinsamen Frühstücke nach der Gymnastik: frische Brötchen, organisiert von der Gruppe, finanziert über eine kleine monatliche Umlage – ein weiteres Stück gelebter Gemeinschaft. Über das Jahr verteilt gibt es besondere Höhepunkte: Karneval wird bunt gefeiert, es gibt festliche Runden zu Ostern und Weihnachten, und im Sommer stehen Ausflüge an – etwa nach Bad Rothenfelde oder in der Adventszeit auf Weihnachtsmärkte. Diese Erlebnisse schaffen bleibende Erinnerungen – und das Gefühl, dazuzugehören. „Wenn man einmal dabei ist …“ Auch wenn die Mobilität bei vielen im Alter nachlässt, bleibt die Motivation hoch. „Wenn man einmal dabei ist, bleibt man dabei“, sagt Hedwig Pelka-Mahler. Und das spürt man: Mit Empathie, Organisationstalent und viel Humor hat sie einen Ort geschaffen, an dem Gemeinschaft nicht nur ein Wort ist, sondern täglich gelebt wird. Ihre Gruppen sind längst mehr als ein Bewegungsangebot – sie sind für viele ein Stück Zuhause im besten Sinne des Wortes. Mit Empathie, Organisationstalent und viel Humor hat sie einen Ort geschaffen, an dem Gemeinschaft nicht nur ein Wort ist, sondern täglich gelebt wird.
Seite 16 Beratung mit Termin: Wie wir Zeit für das Wesentliche schaffen Die digitale Transformation verändert nicht nur unsere Arbeitsweisen, sondern auch die Erwartungen an Erreichbarkeit und Service. Für uns bei der GWG bedeutet Digitalisierung vor allem eins: mehr Raum für persönliche Nähe – und dafür braucht es klare Strukturen. Klare Strukturen für bessere Erreichbarkeit Um unseren Mieterinnen und Mietern bestmöglich zur Seite zu stehen, haben wir unsere Erreichbarkeit in zwei Kategorien gegliedert: Beratungszeiten und Servicezeiten. Dieses Modell schafft Transparenz und stellt sicher, dass wir im richtigen Moment genau das bieten können, was gebraucht wird – ob schnelle Hilfe oder ein offenes Ohr für komplexere Anliegen. Zwei Zeitfenster – ein Ziel: Verlässlichkeit Um auf unterschiedliche Anliegen unserer Mieterinnen und Mieter optimal reagieren zu können, unterscheiden wir zwischen Servicezeiten und Beratungszeiten. Beide Zeitfenster erfüllen unterschiedliche Funktionen – und beide sind essenziell für eine verlässliche, zugewandte Betreuung. Servicezeiten: Schnell und unkompliziert für Sie da Servicezeiten sind dafür da, kurzfristig und unkompliziert auf dringende oder alltägliche Anliegen zu reagieren – etwa bei einem technischen Defekt, einer Rückfrage oder einem Notfall. In diesen Zeiten stehen wir telefonisch, digital oder persönlich zur Verfügung, um schnell Hilfe zu leisten.
Seite 17 Beratungszeiten: Zeit für Gespräche, die zählen Beratungszeiten hingegen sind bewusst reservierte Zeiträume für Gespräche, die mehr Raum brauchen – etwa bei komplexeren Fragen, individuellen Anliegen oder persönlichen Beratungsthemen. Um diese Gespräche in Ruhe und ohne Zeitdruck führen zu können, vergeben wir verbindliche Termine. Digitale Wege, echte Nähe Gerade im digitalen Wandel ist es uns wichtig, echten Kontakt nicht zu verlieren – sondern ihn gezielt zu ermöglichen. Die Beratungszeiten sind unser Versprechen: Wir hören zu, wir nehmen uns Zeit, wir kümmern uns. Und wenn es einmal ganz schnell gehen muss: Unsere Servicezeiten sorgen dafür, dass niemand lange auf Hilfe warten muss. Rund um die Uhr erreichbar sind wir bei Notfällen selbstverständlich weiterhin – denn ein sicheres Zuhause wartet nicht. Viele Anliegen lassen sich heute einfach, schnell und bequem digital lösen – mit unserer GWG-App. Ob Terminbuchung, Schadensmeldung oder Rückfrage zu einem Anliegen: Die App ist rund um die Uhr für Sie da und spart Ihnen wertvolle Zeit. Tipp: GWG-App: Der direkte Draht zur Hilfe Unsere Zeiten im Überblick Beratungszeiten Gespräche nach Terminvereinbarung Per E-Mail oder telefonisch Servicezeiten Kurzfristige Anliegen, technische Notfälle etc. Telefonisch, vor Ort oder über die Service-App „Meine GWG“ Unsere Öffnungszeiten: Mo. – Do. 08:30 – 12:30 Uhr 13:30 – 16:00 Uhr Fr. 08:30 – 12:30 Uhr oder nach Vereinbarung Notfälle Rund-um-die-Uhr Jederzeit erreichbar über Notfallnummer Meine App Store Google Play
Seite 18 Digitalisierung als Leitprinzip für moderne Wohnqualität „Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, modernen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, in dem Sie sich wohlfühlen und der Ihnen – wenn Sie mögen – ein Leben lang erhalten bleibt.“ Diesem Leitgedanken verpflichtet, nutzt die GWG konsequent die Möglichkeiten der Digitalisierung, um die Arbeit in der Verwaltung einfacher und transparenter zu machen. Auch im Dialog mit den Mieterinnen und Mietern bietet die Digitalisierung hervorragende Möglichkeiten für die Kommunikation. Birgit Theis, Prokuristin und Assistenz der Geschäftsleitung, ist in der GWG für die Digitalisierungsprozesse und die Öffentlichkeitsarbeit verantwortlich. Im Gespräch erläutert sie, wie wichtig die Digitalisierung ist und wie damit vor allem auch das Miteinander bei den verschiedenen Anforderungen und Aufgaben der Wohnungsverwaltung genutzt werden kann. Von der Papierakte zum digitalen Arbeitsplatz „Früher reichte es, wenn jeder einen PC hatte. Heute müssen wir deutlich weiterdenken.“, erklärt Birgit Theis. Ziel ist eine schnelle, vernetzte Kommunikation – sowohl innerhalb des Teams als auch nach außen. Das bedeutet konkret: weg vom Papier, hin zur vollständig digitalen Aktenführung. Geschäftsvorgänge sind jetzt mit einem Klick aufrufbar – jederzeit, überall. Noch vor wenigen Jahren war es üblich, wenn eine Akte gebraucht wurde, erstmal zu schauen, wer sie hat und wo sie liegt. Heute sind alle Geschäftsvorgänge digital archiviert. Ein Klick – und der Vorgang erscheint auf dem Bildschirm. „Es ist daher unsere wichtigste Aufgabe, alle Dokumente, Briefe – was auch immer – zu digitalisieren und damit für alle verfügbar zu machen“, betont Theis. Die GWG setzt konsequent auf digitale Prozesse, um Wohnen einfacher, transparenter und serviceorientierter zu gestalten. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, wie Digitalisierung den Alltag von Mieterinnen und Mietern erleichtert und den Dialog zwischen Genossenschaft und Mitgliedern stärkt. Eine zentrale Rolle spielt dabei Birgit Theis, Prokuristin und Assistenz der Geschäftsleitung, die die Digitalisierung bei der GWG maßgeblich vorantreibt – mit einem klaren Ziel: den Weg in ein zukunftsfähiges, digitales Zuhause aktiv zu gestalten. GWG verbindet: Digitalisierung im Dialog mit Mieterinnen und Mietern Früher reichte es, wenn jeder einen PC hatte. Heute müssen wir deutlich weiterdenken.
Seite 19 Digitale Informations- plattform für Mitglieder und Öffentlichkeit In der Kommunikation nach draußen ist die Homepage der Klassiker. Hier sind alle Informationen, die die Öffentlichkeit interessieren, zu finden. Unter den Stichworten „Mieten + Kaufen“, „Bauen“, „Aktuelles“, „Service + Tipps“ werden alle wichtigen Daten und Fakten bereitgestellt. In der Rubrik „Über uns“ sind die Daten und Unterlagen über die Genossenschaft und die Mitarbeiter zu finden. Meine GWG: Das digitale Serviceportal für moderne Kommunikation Ein zentrales Element der digitalen Strategie der GWG ist das Serviceportal „Meine GWG“, das exklusiv den Mitgliedern zur Verfügung steht. Birgit Theis betont im Gespräch: „Im Serviceportal können wir schnell die Informationen bereitstellen.“ Es ist mehr als nur eine technische Lösung – es ist ein direkter Draht zu den Mieterinnen und Mietern und auch als App verfügbar. Nutzende können nicht nur ihre Betriebskostenabrechnung einsehen oder den aktuellen Kontostand ihres Miet- oder Mitgliedskontos prüfen, sondern auch unkompliziert Mängel melden, persönliche Daten aktualisieren oder ihre Bankverbindung ändern. Darüber hinaus dient das Portal als Informationsplattform für aktuelle Ereignisse im Wohnumfeld – von anstehenden Wartungen über Änderungen bei Dienstleistern bis hin zu Einladungen zur Mitgliederversammlung. Auch kleinere, persönliche Nachrichten finden hier ihren Platz. „Zum Beispiel, wenn wir schöne Ostergrüße verschicken und gleichzeitig einen kurzen Rückblick geben, was sich im Jahr bislang getan hat“, erläutert Theis. Ein zentrales Kommunikationstool mit wachsender Nutzung Das Serviceportal ist mittlerweile zum wichtigsten Kommunikationskanal der GWG geworden – ein Umstand, dem Birgit Theis große Bedeutung beimisst. Sie setzt sich intensiv dafür ein, dass möglichst viele Mitglieder das Angebot aktiv nutzen. Über 30 % der Mieterinnen und Mieter sind bereits dabei – Tendenz steigend. Bei neuen Mietverhältnissen wird das Serviceportal gleich mit eingeführt, um von Beginn an alle Informationen digital zugänglich zu machen. „Was ist einfacher und besser, als alle wichtigen Informationen, Daten und Fakten für seine Wohlfühloase immer und überall im Blick zu haben“, bringt es Theis auf den Punkt – ein Satz, der ihre Überzeugung für die Vorteile der Digitalisierung deutlich macht.
Seite 20 Service für Wohnungssuchende: digital, einfach, komfortabel Für Interessenten und künftige Mieter einer GWGWohnung steht seit 2011 bereits ein Mietinteressentenportal zur Verfügung. Hier können sich Menschen, die eine Wohnung suchen oder sich mit ihrem Zuhause verändern wollen, digital eintragen. „Im vergangenen Jahr haben wir dieses Portal neu aufgesetzt und sind damit vor einem Monat online gegangen. Dieses Portal bietet noch mehr Komfort für die Suchenden. So können sie die Besichtigungstermine selbst buchen oder auch die Termine für die Vertragsunterzeichnung“, erläutert Birgit Theis. 1.850 Wohnungen sind derzeit im Bestand der GWG. Dazu kommen weitere 56 Wohnungen, die im Bau sind, und weitere 22 in der Planung. „Es ist ein permanenter Prozess. Neue Wohnungen kommen dazu, bestehende Wohnungen werden aus unterschiedlichen Gründen frei. Diesen Prozess kommunizieren wir im Interesse aller Beteiligten transparent und einfach. Das zählt zu den grundlegenden Aufgaben der Wohnungsbaugenossenschaft GWG“, betont die Verantwortliche für Digitalisierung. Projekte 2024 // Digitale Zeiterfassung (ab 1. Januar 2025) // Beginn Umstellung der Wohnungssoftware auf Wohnungshelden // Beginn Upgrade GWG-Serviceportal/-App „Meine GWG“ // Digitale Erfassung der Liegenschafts- und Grundbuchdaten (Bestandserfassung 2024 abgeschlossen) Projekte in Bearbeitung // Briefdruck und -versand über E-Postmailer (ab April 2025) // Permanente Weiterentwicklung des digitalen Archivs // Aufbau des Ticketsystems zur Reklamationsverfolgung // Digitalisierung des Rechnungsprozesses bis zur Zahlung // Umstellung auf das Programm Wodis-Yuneo // Aufbau des digitalen Vertragsmanagements Digitalisierung bei der GWG
Seite 21 Dabei geht es nicht um spektakuläre Großprojekte, sondern um kontinuierliche Arbeit im Detail, mit dem Ziel, für unsere Mieterinnen und Mieter ein dauerhaft gutes Wohngefühl zu schaffen.
Seite 22 Sport vereint, bewegt und schafft Perspektiven. Im Folgenden stellen wir drei beispielhafte Projekte vor, die zeigen, wie die GWG durch ihr Engagement Räume für Begegnung und Bewegung schafft. Es handelt sich dabei um exemplarische Beispiele unseres Sponsorings. Darüber hinaus engagieren wir uns mit zahlreichen weiteren Aktivitäten in der Sport- und Kulturförderung und unterstützen in Schwerte verschiedene Vereine und Veranstaltungen, etwa durch Anzeigenschaltungen und Spenden. Engagement, das bewegt: Die GWG schafft Räume für Sport und Gemeinschaft In Schwerte ist die GWG ein verlässlicher Partner, wenn es um die Förderung von sportlichem Engagement und gemeinschaftlichem Miteinander geht. Mit langjährigem Einsatz unterstützt die GWG lokale Sportvereine, Veranstaltungen und Ehrungen – immer mit dem Ziel, den sozialen Zusammenhalt zu stärken und Räume für Begegnung zu schaffen.
Seite 23 Die GWG-Schwerte-Arena: Ein Ort für Gemeinschaft und Sport Ein zentrales Herzstück dieser Förderung ist die GWG-Schwerte-Arena in Westhofen. Hier trainiert der VfB Westhofen mit seinen drei Seniorenmannschaften und zahlreichen Jugendmannschaften, spielt packende Spiele und bietet Kindern, Jugendlichen und Erwachsenen einen Ort, um ihre sportlichen Träume zu verfolgen. Doch nicht nur der VfB Westhofen nutzt das Gelände: Auch andere Vereine und Gruppen finden hier Platz für sportliche Aktivitäten und gemeinsame Freizeitgestaltung. Die GWG übernimmt dabei nicht nur die Namenspatenschaft, sondern engagiert sich fortlaufend für Optimierungsmaßnahmen, um die Anlage modern und einladend zu gestalten. Ruhrstadtlauf: Laufen für Gemeinschaft und Gesundheit Auch der Ruhrstadtlauf, der traditionell in der GWGSchwerte-Arena startet und endet, steht unter der Patenschaft der GWG. Jedes Jahr versammeln sich hier Laufbegeisterte aus der Region, um gemeinsam Kilometer zu meistern und den Gemeinschaftssinn zu erleben. Als Sponsor trägt die GWG dazu bei, dass dieses sportliche Highlight möglich wird – ein Beitrag zur Förderung von Bewegung, Gesundheit und Zusammenhalt in der Stadt. Ein weiteres Highlight im sportlichen Engagement der GWG ist die jährliche Sportlerehrung in Schwerte. Hier werden herausragende Sportlerinnen und Sportler für ihre Leistungen ausgezeichnet. Die GWG unterstützt dieses Event finanziell, um sicherzustellen, dass diejenigen, die mit Einsatz und Leidenschaft für ihren Sport stehen, auch die verdiente Anerkennung und allerhöchsten Respekt erhalten. Für die GWG ist es eine Herzensangelegenheit, den Menschen aus Schwerte diese Bühne zu bieten, denn sportlicher Erfolg stärkt nicht nur das Selbstbewusstsein, sondern auch das Miteinander. Sportlerehrung in Schwerte: Anerkennung für Engagement und Erfolg
Seite 24 Kennzahlen 2.647 Mitglieder Geschäftsanteile Euro Geschäftsguthaben verbl. Mitglieder 3.000 1.787.329,45 Mitgliederentwicklung GWG Schwerte eG Leistungsindikatoren GWG Schwerte eG Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote von 58,7% zeigt: Die GWG eG steht auf einem finanziell soliden Fundament. Die Gesamtkapitalrentabilität von 2,7% belegt, wie effizient das eingesetzte Kapital zur Wertschöpfung genutzt wurde. Die Eigenkapitalrentabilität von 4,1% spiegelt die Ertragskraft unseres eingesetzten Eigenkapitals wider. Der Cashflow über 6.083 T€ verdeutlicht die finanzielle Leistungsfähigkeit und die Innenfinanzierungskraft der GWG eG. Die durchschnittliche Sollmiete von 6,58 €/m² zeigt unsere faire und stabile Mietpreisentwicklung. Unsere sehr niedrige Leerstandsquote von 0,8% steht für eine hohe Wohnraumnachfrage und starke Vermietungsleistung. Die Fluktuationsquote von 5,8% zeigt: Unsere Mieterinnen und Mieter bleiben der GWG eG treu.
Seite 25 Leistungsindikatoren GWG Schwerte GmbH 11,51 € GWG Schwerte eG Instandhaltungsaufwand in Euro je m²-Wohnfläche 10,42 € GWG Schwerte GmbH Unsere bilanzielle Eigenkapitalquote von 65,2% zeigt: Die GWG GmbH ist finanziell stark aufgestellt und verfügt über eine solide Eigenmittelausstattung. Die Gesamtkapitalrentabilität von 3,6% unterstreicht die hohe Effizienz bei der Nutzung des eingesetzten Kapitals. Die Eigenkapitalrentabilität von 5,0% verdeutlicht die Ertragskraft unseres Eigenkapitals im Geschäftsjahr. Der Cashflow über 651 T€ zeigt die finanzielle Stabilität und die Fähigkeit zur Selbstfinanzierung der GWG GmbH. Die durchschnittliche Sollmiete von 7,03 €/m² steht für eine marktgerechte und stabile Mietentwicklung. Unsere sehr niedrige Leerstandsquote von 1,2% belegt eine starke Vermietungsleistung und kontinuierlich hohe Nachfrage. Die Fluktuationsquote von 6,6% zeigt: Unsere Mieterinnen und Mieter fühlen sich langfristig zu Hause bei der GWG GmbH.
Seite 26 Verlässliche Zusammenarbeit ist unser Fundament für nachhaltiges Wachstum.
Seite 27 Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2024 Der Aufsichtsrat und die von ihm gebildeten Ausschüsse haben im Geschäftsjahr 2024 ihre nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen Beratungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand und der Geschäftsführung ließ sich der Aufsichtsrat über alle wichtigen Angelegenheiten unterrichten, insbesondere über • die Baumaßnahme Rosenweg, Schwerte, • den Stand der Erschließung der Verkaufsgrundstücke Am Musikantenviertel in Schwerte-Ergste, • die mittelfristige Planung weiterer Baumaßnahmen • den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, • den Risiko- und Chancenbericht 2023 • den Jahresabschluss 2023 • die Wirtschafts- und Finanzplanung, • die Vermietungssituation, • die Instandhaltungsmaßnahmen und -planung • den Digitalisierungsprozess • die Änderungen von gesetzlichen Rahmenbedingungen • die Personalentwicklung • die allgemeine Geschäftsentwicklung Der Vorstand der Genossenschaft und die Geschäftsführer der Tochtergesellschaft haben den Aufsichtsrat regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und bedeutsame Geschäftsvorfälle informiert und erbetene Auskünfte stets umfassend erteilt. Der Aufsichtsrat ist von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Notwendige Beschlüsse wurden nach entsprechenden Beratungen gefasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2024 und der Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2024 wurden eingehend beraten und geprüft. Den Erklärungen des Vorstandes im Geschäftsbericht wird zugestimmt und der Mitgliederversammlung die Genehmigung des Jahresabschlusses 2024 empfohlen. Wir danken den Herren des Vorstandes und den Geschäftsführern für die gute Zusammenarbeit sowie für die erfolgreiche Geschäftsführung und das erzielte Jahresergebnis. Unser Dank gilt auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GWG Schwerte eG und der GWG Schwerte GmbH. Schwerte, im Mai 2025 Der Aufsichtsrat Rudolf Pohl, Vorsitzender
Seite 28
Seite 29 Geschäftsbericht 2024 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG
Seite 30 Geschäfts- und Rahmenbedingungen Rechtliche Grundlagen der Genossenschaft Gründung 13.10.1897 Eintragung Genossenschaftsregister 23.02.1900 Sitz des Unternehmens Rathausstr. 24 a 58239 Schwerte Tel. 02304 24032-0 Fax 02304 24032-32 kontakt@gwg-schwerte.de www.gwg-schwerte.de Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstr. 29 40211 Düsseldorf Organe der Genossenschaft Vorstand Ralf Grobe bestellt bis 31.12.2027 hauptamtlich Lars Podchull bestellt bis 31.12.2027 hauptamtlich Burkhard Floegel bestellt bis 31.12.2027 nebenamtlich Prokuristinnen Birgit Theis Martina Reinhold Aufsichtsrat Rudolf Pohl Polizeibeamter i. R. Vorsitzender Ludger Wilde Diplom-Ingenieur Stellv. Vorsitzender Marcus Droll Ind.-Kfm., FR Energiewirtschaft Günter Hosang DV-Organisator Rainer Martin-Bullmann Diplom-Ingenieur Detlev Reinecke Diplom-Bankbetriebswirt ADG Dr. Michael Schult Diplom-Ingenieur Der Aufsichtsrat hat einen Rechnungsprüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.
Seite 31 Mitgliederversammlung Die Mitgliederversammlung 2024 fand am 25. Juni 2024 statt. Der Jahresabschluss 2023 und die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns wurden genehmigt, Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung erteilt. Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Marcus Droll und Detlev Reinecke wurden für weitere drei Jahre in ihren Ämtern bestätigt.
Seite 32 Entwicklung der Branche und des regionalen Wohnungsmarktes Die Bauinvestitionen gingen im Jahr 2024 preisbereinigt um insgesamt 3,5 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Die hohen Baukosten wirkten sich weiterhin negativ auf die Investitionstätigkeit aus. Obwohl die Preisanstiege im Jahr 2024 nachließen, bleiben die Baupreise auf einem sehr hohen Niveau. Sie legten seit dem Jahr 2019 um ca. 40 % zu. Im Jahr 2024 dürften nach den letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 213.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Es wurden somit 18% weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit hat sich der dramatische Abwärtstrend des Vorjahres etwas abgeschwächt, zeigt aber weiterhin deutlich nach unten. Im Jahr 2024 wurden letztendlich schätzungsweise 245.000 Wohnungen fertiggestellt. Für das Jahr 2025 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein weiterer Rückgang auf 218.000 neu errichtete Wohnungen zu erwarten. Auch 2026 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen. Erst danach dürfte eine Trendwende zu wieder steigenden Fertigstellungen erkennbar sein. Derzeit gestalten sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau weiter schwierig. Trotz der erfolgten Zinskorrektur trifft ein hohes Preisniveau bei den Bauleistungen auf eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der zukünftigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2024 bei den Genehmigungen im Wohnungsneubau nieder. Mit Blick auf Baupreisentwicklung, Verfügbarkeit von Baustoffen und Fachkräftemangel sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau nach wie vor sehr herausfordernd. Der Wohnungsmarkt in Schwerte ist seit vielen Jahren als angespannt zu bezeichnen, da die Nachfrage bei Weitem das Angebot übersteigt. Insbesondere für die Nachfragegruppen Familienhaushalte, ältere Haushalte sowie einkommensschwache Haushalte wird zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt. Höhere Energiepreise, steigende Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste belasten immer mehr Haushalte. Es ist zu erwarten, dass die Fluktuation auf niedrigem Niveau verbleibt, da die Menschen die wirtschaftliche Entwicklung abwarten und in ihrer angestammten Umgebung bleiben.
Seite 33 Geschäftsergebnis Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresüberschuss von 2.918,8 T€ (Vorjahr: 2.238,5 T€) ab. Nach Zuführung von 292,4 T€ in die gesetzliche Rücklage haben Vorstand und Aufsichtsrat am 08.05.2025 auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, einen Betrag vom 1.313,0 T€ im Rahmen einer Vorwegzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der Mitgliederversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzu- weisung vorgeschlagen. Es wird weiterhin vorgeschlagen, einen Betrag von 72,4 T€ an die Mitglieder auszuschütten und den verbleibenden Bilanzgewinn von 1.241,0 T€ den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Wohnungsbewirtschaftung Wohnungsbestand Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte eG ist Eigentümerin von 31.12.2024 31.12.2023 Wohnungen 1.556 1.556 Miet-Einfamilienhäuser 14 14 PKW-Stellplätze / Garagen 1.529 1.529 Gewerbe- & Gemeinschaftsräume 7 7 Sonstige Einheiten 6 6 Wohn-/Nutzfläche Die Wohn- und Nutzfläche beträgt am Bilanzstichtag 116.044 m². Durchschnittsmiete Die durchschnittliche monatliche Sollmiete beträgt 6,58 € je m² Wohn-/Nutzfläche. Vermietbarkeit Die gekündigten Wohnungen konnten in den meisten Fällen direkt im Anschluss vermietet werden. Im Jahr 2024 erreichten uns 316 neue Wohnungsanfragen. Demgegenüber stehen 91 Kündigungen. Die meisten Anfragen beziehen sich auf kleine und barrierefreie, sowie familiengerechte Wohnungen. Die Nachfrage übersteigt bei Weitem das Angebot. Am 31.12.2024 waren 12 Wohnungen nicht vermietet. Die Leerstandsquote am 31.12.2024 beträgt 0,76 %. Aufgrund des modernisierten und gepflegten Wohnungsbestandes mit großzügigen Außen- und Freiflächen, ist die Wohnungsnachfrage bei der GWG sehr hoch.
Seite 34 Mietausfall (Sollmieten) Der leerstandsbedingte Mietausfall einschließlich Mietminderung und Mietverzichte betrug im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 88,5 T€ (Vorjahr: 107,9 T€), davon modernisierungs- und abrissbedingt 16,1 T€ (Vorjahr: 12,2 T€). Dies entspricht 0,96 % des Mietensolls (Vorjahr: 1,22 %). Die Erlösschmälerungen aus Umlagen betrugen 20,5 T€ (Vorjahr: 23,2 T€). Im Jahr 2024 gingen 91 (Vorjahr: 80) Wohnungskündigungen ein. Das entspricht einer Fluktuationsquote von 5,8 % (Vorjahr: 5,1 %). Betreuungstätigkeit Wohnungseigentumsverwaltung Am 31.12.2024 verwaltete die GWG Schwerte eG eine Eigentümergemeinschaft mit 13 Wohnungen, 4 gewerblichen Einheiten sowie 19 Garagen / PKWStellplätzen. In der im Geschäftsjahr 2024 stattgefundenen Eigentümerversammlung wurde der GWG Schwerte eG als Verwalterin einstimmig Entlastung für das vorangegangene Geschäftsjahr erteilt. Neubautätigkeit, Instandhaltung & Modernisierung Neubau Es wurden im Jahr 2024 keine Neubauprojekte fertiggestellt. Rosenweg – 1. Bauabschnitt Im Jahr 2024 wurde mit dem 1. Bauabschnitt des Neubauprojekts Rosenweg auf einer Fläche von 4.790 m² begonnen. Hier werden 56 Wohnungen mit 4.457 m² Wohnfläche, ein Gemeinschaftraum sowie 67 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Fertigstellung ist für den Sommer 2026 geplant. Aufgrund der öffentlichen Förderung wird die Anfangsmiete nach Fertigstellung 6,76 €/m² Wohnfläche monatlich betragen. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 18,5 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Rosenweg – 2. Bauabschnitt Für das Jahr 2025 ist der 2. Bauabschnitt des Neubauprojektes Rosenweg auf einer Fläche von 3.102 m² geplant. Hier werden 22 Wohnungen mit 1.622 m² Wohnfläche sowie 36 Tiefgaragenstell- plätze entstehen. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 geplant. Der 2. Bauabschnitt wird mit einer öffentlichen Förderung mit mittelbarer Belegung errichtet. Es werden hierfür Ersatzwohnungen aus dem Bestand zur Verfügung gestellt. Für diese Ersatzwohnungen gilt die Zweckbindung - Miet- und Belegungsbindung - 30 Jahre. Aufgrund dessen wird die Anfangsmiete für den 2. Bauabschnitt nach Fertigstellung 11,50 €/m² Wohnfläche monatlich betragen. Die geplanten Gesamtkosten belaufen sich auf 7,4 Mio. €. Die Finanzierung ist gesichert durch zinsgünstige öffentliche Baudarlehen und Eigenkapital. Instandhaltung Für die Instandhaltung des genossenschaftseigenen Hausbestandes wurden im Geschäftsjahr 1.336,0 T € aufgewendet. Modernisierung Im Jahre 2024 wurden keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unbebaute Grundstücke Am Bilanzstichtag verfügt die GWG Schwerte eG über einen unbebauten Grundstücksbestand von 39.270 m². Dieser ist im Anlagevermögen ausgewiesen.
Seite 35 Betriebliche Organisation der GWG-Unternehmensgruppe Anzahl der Mitarbeitenden einschließlich der Vorstandsmitglieder / Geschäftsführer 2024 2023 Hauptamtliche Vorstandsmitglieder / Geschäftsführer 2 2 Nebenamtliche Vorstandsmitglieder / Geschäftsführer 1 1 Rechnungswesen 2 2 Wohnungsverwaltung 11 9 Gesamt 62 57 Auszubildende 1 1 Regiebetrieb (Handwerker) 7 6 Hauswarte / Reinigungskräfte (geringfügig beschäftigt) 38 36 Von den 62 Mitarbeitenden waren 40 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.
Seite 36 Bilanzielle Eigenkapitalquote Eigenkapital lt. Bilanz Bilanzsumme 31.12. 58,7 % Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern und Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme 31.12. 2,7 % 57,7 € 2,3 % 57,0 % 2,1 % Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss vor Ertragssteuern Eigenkapital 4,1 % 3,2 % 3,0 % Cashflow Jahresüberschuss zzgl. Abschreibungen und Veränderungen der lang- und mittelfristigen Rückstellungen 6.083 T € 5.515 T € 5.252 T € Kennzahl Definition 2024 2023 2022 Investition Sachanlagen siehe Anlagenspiegel (Anhang) Finanzielle Leistungsindikatoren Für die Analyse des Jahresabschlusses wurden folgende wesentliche Kennzahlen definiert: Durchschnittliche Sollmiete Wohnungen / Monat / m²-Wohnfläche Sollmiete des Jahres Wohn-/Nutzfläche zum 31.12. 6,58 € 6,31€ 6,16 € Leerstandsquote Anzahl der leerstehenden Wohnungen Anzahl der Wohneinheiten 0,8 % 0,4 % 0,1 % Fluktuationsquote Anzahl der Mieterwechsel Anzahl der Wohneinheiten 5,8 % 5,1 % 7,3 % Darstellung der Lage Vermögens- und Finanzlage Anlagevermögen 103.923,9 T€ Bilanz 2024 Eigenkapital 71.892,6 T€ Umlaufvermögen 18.376,0 T€ Rückstellungen 1.772,2 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 10,6 T€ Verbindlichkeiten 47.962,5 T€ Rechnungsabgrenzungsposten 683,2 T€ Bilanzsumme 122.310,5 T€ Bilanzsumme 122.310,5 T€ Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 2.842,9 T€ (= 2,38 %) erhöht. Die Aufgliederung der Bilanz zum 31. Dezember 2024 nach Fristigkeiten ergibt eine Überdeckung der langfristigen Eigen- und Fremdmittel in Höhe von 12.475 T€ (Vorjahr: Überdeckung von 10.024 T€) über die lang- und mittel- fristigen Vermögenswerte. Analog ergibt sich im kurzfristigen Bereich eine Überdeckung der kurzfristigen Vermögenswerte über die kurzfristigen Verbindlichkeiten.
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